(영상자막)
전세사기
피해 예방
(영상자막)
-2차시-
전세계약시 절차별
사기유형 및 확인 방법
우여곡절 끝에 드디어 취업에 성공한 A씨
설레는 사회 초년생은 직장 근처의 전셋집을 알아보는 중입니다
지금 지내고 있는 자췻방 보증금을 고려해 예산을 설정하고
부족한 부분은 대출을 통해 전세자금을 마련할 계획입니다

공인중개사를 찾은 A씨
안녕하세요
저 새집 좀 알아보려고 하는데요
네 이쪽으로 앉으시죠

A씨는 마침내 예산에 딱 들어맞고 마음에도 드는 집을 발견했습니다

A씨는 계약금을 지급하며 임대차 계약서 작성을 합니다

아 네 여보세요?
아 네 알겠습니다 그럼 제가 지금 바로 입금 할게요

드디어 입주일
A씨는 잔금을 지급하고 이사를 하면서 새롭게 시작할 생각에 들떴습니다

그리고 시간은 흘러 어느덧 전세 계약 기간이 만료될 날이 두 달 전으로 다가왔습니다

때마침 A씨는 직장을 이직하며 다른 곳으로 집을 옮길 생각을 하고 있습니다

A씨는 임대차 계약서를 보고 저장해둔 임대인의 전화번호로 연락을 합니다

하지만 집주인은 연락이 되지 않습니다

당황한 A씨

A씨의 전세 계약에는 대체 어떤 위험이 잠재되어 있었을까요?

전세계약 시 절차별로 잠재되어 있는 전세사기 위험을
실제 사례를 통해 알아보겠습니다

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Lesson 1
주택을 찾을 때
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EP01.
깡통주택 또는 무자본 갭투자

임차인 A씨는 신축빌라를 전세로 전세금 3억원에 계약한 뒤 입주하였습니다
OO건설사가 지었고,
임대인 B씨가 OO건설사로부터 4억원에 매입한 것으로
등기부등본에서 확인되어 추후에 만약 전세금을 반환받지 못하여도
경매나 매입 등으로 지불하는 전세금은
지킬 수 있을 것으로 생각하였습니다
A씨는 전세계약이 만료되어
이사를 위하여 임대인 B씨에게 연락하였으나
B씨가 연락을 받지 않아 애를 태우던 중
B씨의 명의로 된 주택이 인근의 수십 가 넘는다는 이야기를 들었습니다
혹시나 하여 알아보니
인근 비슷한 빌라의 시세는 2억 5천만 원
정도 한다는 사실을 알게 되었습니다
빌라의 가격을 속이기 위하여 땡땡 건설사가
경제능력이 없는 임대인 B씨에게
비싼 값에 판 것처럼 허위로 거래신고를 한 것이었습니다
앞선 사례와 같이
보통 깡통주택 을 전세로 내놓는 임대인들은
갭투기를 해당 주택을 사들였을 텐데요
그렇다면 깡통주택은 무엇일까요?
깡통주택은 주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이
주택 현재 매매가격의 80%를 넘는 주택으로
집주인이 집을 매매해도 대출금이나 세입자
전세금을 다 갚지 못하는 주택을 말합니다
깡통주택은 어느 쪽일까요?

정답은 주택 A입니다
주택 B는 집값 5억원 중 50%가 타인의 돈인데 반하여
주택 A는 집값 5억원 중 80%를 타인의 돈으로 마련한
대표적인 깡통주택 유형으로 볼 수 있습니다
특히 신축빌라의 경우 깡통주택의 위험성이 큰데요
이는 신축빌라의 적정 시세가 형성되기 전에
가격을 높여 전세를 놓는 경우가 많기 때문입니다
바로 신축빌라의 시세가치를 바로 알 수 없다는 점을 이용하는 것이죠
깡통전세 사기, 어떻게 예방할 수 있을까요?
임차주택 시세를 꼼꼼히 확인해
주변 시세보다
전세가격이 비싸면 계약하지 않는 것이 안전합니다
서울시 전세가격 상담
서비스는 서울시 소재의 임대차 계약 예정자
누구나 신청 가능하며
전세 계약 예정 가격에 대하여 감정평가사가
부동산 시세 대비 대출
설정액 및 보증금
총액 등을 고려하여
매매 가격 대비 적정 여부를 상담하여 드립니다
또한 국토교통부 실거래가 공개 시스템을 이용하여
주택의 시세를 확인하고 시세와 전세보증금의 규모가 비슷한 깡통주택은
보증금을 돌려받기 어려울 수 있으므로 피하는 것이 좋습니다

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Lesson 2
임대차 계약서
작성 전후
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EP02.
허위 임대인과의
계약
임차인 A씨는 임대인 C씨와 5억원의 전세계약을 체결하였습니다
계약 당시 임대인 C씨는 현재 소유자는 아니고
등기부등본상 소유자는 B씨이나
임대차 계약을 하는 시점에 C씨는 이미 현재 소유자인 B씨와 매매계약을 한 상태이고
전세계약의 잔금처리 시 C씨 본인이 소유권을 취득할 예정이라고 주장하며
매매계약서와 중도금 입금영수증을 임차인에게 보여주었습니다
A씨는 현 소유자인 B씨와 계약을 하고 이후 변경하는 것보다
신규 매수자인 C씨와 계약을 하는 것이 나을 듯하여
매수인과 전세계약서를 작성하였습니다
잔금 전날 잔금
입금과 이사를 위하여
전세계약을 중개한 공인중개사와
임대인 C씨에게 연락을 하였으나 연락이 닿지 않았고
등기부등본 소유자는 바뀌지 않은 상태였습니다
어렵게 등기부등본상의 임대인 B씨를 찾아 연락하니
소유자는 주택을 매매한 적이 없다는 답변이 돌아왔습니다
현재 A씨와 같은 피해자가 10명이 넘으며
중개사와 가장 매수자 C씨는 잠적한 상태입니다
A씨는 계약금으로
지급한 5천만 원을
어떻게 돌려받아야 하는지 막막한 상황입니다
허위 임대인과의 계약을 피하기 위해서는
어떻게 해야 할까요
가급적 임차주택의 현재
소유자인 임대인과 계약하는 것이 안전합니다
현재 소유자인 임대인의 여부를 확인하는 방법은
먼저 계약 당사자가 실제 소유자인 임대인인지
등기부등본을 통해 확인하는 것입니다
또 임대인의 신분증을 통해
임대인과 일치하는지 확인합니다
그리고 전세보증금은 반드시
임대인 명의의 통장에 지급합니다
불가피하게 대리인과 계약을 해야 할 경우는
임대인의 신분증을 대체할 수 있는 서류,
즉 인감도장이 찍힌 위임장과 인감증명서를 확인하고
위임장과 인감증명서를 대조하여
두 서류에 찍힌 임대인의 인감이 동일한지 확인합니다
임대인과 유선전화로
계약 내용 및 대리권 범위를 다시 확인하며
임대인의 요청으로 대리인 계좌에 입금해야 하는 경우
특약사항에 임대인의 요청에 따라 대리인 계좌로 입금함을 명시합니다
위임장에는 보증금을 대리인이 수령할 수 있도록 함을 명시합니다

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EP03.
신탁회사
동의서 없는 계약
임차인 A씨는 회사와 가까운 곳에 거주지를 얻기 위해
부동산 중개업소를 통해 임대인 B씨와 원룸 전세 계약을 체결했습니다
계약 당시 계약서에는 신탁
등기되어 있음이 표시되어 있었지만,
임대인 B씨의 대리인이 신탁되어 있는 부동산은 원
소유자와 계약하면 된다고 하며,
걱정하지 않아도 된다고 A씨를 안심시켰습니다
임차인 A씨는 B씨 대리인의 말을 믿고
계약을 체결해 원 소유자라고 하는 B씨 계좌로 전세 보증금을 지급하였고,
확정일자 신고까지 마친 후 거주하였습니다
그러나 얼마 후
A씨는 경찰서 지능범죄수사팀으로부터 원 소유자인 B씨가 신탁사의 동의 없이
임대차 계약을 체결해 보증금을 편취하였고
자신은 불법 점유자가 되어
집에서 퇴거해야 할 상황임을 알게 되었습니다
신탁이란 무엇일까요?
신탁은 주택을 소유한 사람 관리, 운용을 위하여
신탁회사의 소유권을 이전하는 행위
이때 주택을 수탁자에게 맡긴 사람은 위탁자라 칭하고,
위탁자로부터 주택
소유권을 넘겨받은 신탁회사를 수탁자라고 칭합니다
따라서 부동산 신탁이란
부동산을 소유한 위탁자가 해당 부동산을 담보로
대출 또는 수익 창출, 부동산 관리를 위하여
신탁회사의 소유권을 이전하는 신탁이라는
개념 자체가 여러 이해관계자를 내포하고 있다 보니
복잡하게 느껴질 수 있지만 간단히 정리하면
부동산 재산을 전문가에게 맡겨 관리하는 것입니다
부동산을 신탁하면 소유권이 신탁회사로 이전되기 때문에
임대인이 전월세 계약을 체결하려면
반드시 신탁회사의 동의를 받아야 합니다
동의 내용이 보증금 반환 책임을 신탁회사가 부담한다는 내용을 확인해야 합니다
방법은 신탁회사에 전화하여 동의서의 진위 여부를 확인하는 것입니다
만약 신탁회사에 동의 없이 계약을 체결하면
그 계약은 대항력이 발생하지 않기 때문에
임차인은 불법 점유자로 퇴거 요청을 받을 수 있습니다
잘못된 계약을 피하기 위해서는 등기부등본을 통해
해당 부동산이 신탁되었는지 확인해야 합니다

등기부등본의 소유권이 OO신탁주식회사로 이전되어 있는지로 확인할 수 있습니다
등기부등본에서 신탁등기가 되어 있다면
추가적으로 신탁원부를 확인해야 합니다
신탁원부에는 위탁자, 수탁자,
수익자, 신탁관리인의 성명과 주소, 신탁의 목적,
신탁재산관리방법, 신탁종료사유 등이 포함되어 있습니다
신탁원부를 통해 집주인과 신탁회사 확인
진짜 임대인과 계약 체결하는지 확인
임대차 전세 및 월세 특약사항 확인
신탁회사 동의사항 확인
보증금 입금통장
명의를 확인해야 합니다 이 서류는
인터넷으로 발급받을 수 없으며
등기소에서 직접 발급받아야 합니다
권리관계 파악이 어려울 수 있으므로
서울시 전월세 등 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다
가능하면 신탁
말소 조건으로 계약하는 것도 하나의 방법입니다
이때 잔금 입금일과 신탁등기
말소일을 같은 날로 정하여 진행하는 것이 좋습니다
부동산 신탁등기된 임대차 계약 시
이것만은 꼭 기억해두세요
신탁회사의 동의 여부와
신탁원부를 반드시 확인해야 합니다
신탁된 임차주택에 임대차 계약 시
서울전월세종합지원센터 등 전문가의 조언을 받아야 합니다
또한 가급적이면 신탁되지 않은
부동산을 선택하는 것이 안전합니다
신탁된 부동산과의 계약 시
신중한 검토와 전문가 조언이 필수적입니다

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EP04.
공인중개사의
자격
임차인 A씨는 좋은 상태의 주택을 시세보다 저렴하게 임차하여
전세 임대차 계약을 체결하였습니다
입주 전날 청소상태 등을 보기로
공인중개사와 약속을 하고 주택의 상태를 확인하였으며
잔금 시에는 임대인의 사정으로 나올 수 없어
계좌이체하고
영수증 등은 중개사가 수령하여 놓기로 하였습니다
다음날 전세 계약의 잔금을 계좌이체하고
이사를 위하여 전세 계약한 주택으로 갔을 때
다른 사람들이 이사하는 것을 보았습니다 다가가 누구냐고 물어보니
A씨가 계약한 주택으로 같은 날 이사 오는 다른 세입자였습니다
급하게 계약을 알선한 공인중개사와
집주인에게 전화를 걸었지만 연락이 되지 않았습니다
그날 그 집 앞에서 이사하러 와 마주친
새로운 세입자는 A씨 외에도 4명이 더 있었습니다
앞선 사례와 같이 믿고
맡겼던 공인중개사로부터
사기를 당하는 피해자들도 살펴봤습니다
어떻게 하면 예방할 수 있을까요?
반드시 등록된 공인중개사를 통해서 계약해야 하며
등록여부 확인 방법은
공인중개사가 제공하는 자격증을 확인합니다
다양한 확인 방법이 있으나
서울 부동산정보광장 부동산중개업조회에서 확인할 수 있습니다

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EP05.
전세계약 당일
임대인 변경 및 대출 실행
2019년 4월 보증금 2억원의 임대차 계약을 체결하고
6월 1일 입주하며 전입신고와 확정일자 신고를 마쳐
대항력과 우선변제권을 그 다음 날인 6월 2일 0시에 취득하였습니다
A씨는 이후 특별한 걱정 없이 거주하였으며
2021년 6월 묵시적 갱신을 통하여 계속 거주하였습니다
문제는 A씨가 2023년 4월경
향후 재계약 없이 이사를 나가겠다고
임대인에게 연락을 하며 불거졌습니다
알고 보니 임대인 B씨는
A씨가 입주하던 2019년 6월
1일에 지불담보로 대출을 받은 상태였습니다
계약 당시 등기부등본상 설정된 근저당권이 없었습니다
대학력 취득보다 등기접수일이 먼저로
전세보증금 반환이 제대로 될지 걱정입니다
대학력이란 세입자가 제3
권리를 주장할 수 있는 법적인 힘을 말합니다
임차인은 주택의 인도와 전입신고라는 요건을 갖추게 되면
익일 0시에 대학력이 생기게 됩니다
만약 내가 6월 1일 입주하고
전입신고를 했다면
나의 권리를 보장할 수 있는 대학력은 6월 2일
0시부터 효력이 생깁니다
임대인이 6월 1일에 집을 팔거나
은행대출을 받으면 어떻게 될까요?
나는 6월 2일 0시부터 대학력이 생기지만
6월 1일에
새로 바뀐 임대인이
은행대출을 당일에 받는다면 이 빚은 6월
1일부터 효력이 생깁니다
새로 입주한 세입자가 전입신고를 한 다음
날 0시부터 효력이 생기는 반면에
은행대출은 당일 즉시 효력을 갖기 때문에
제3자에게 대항할 수 없습니다
주택임대차보호법의 빈틈을 악용하여 벌어지는 전세
사기를 막기 위해서는 어떻게 해야 할까요?
먼저 전세 계약
당일 잔금을 치르기 전에 등기부등본을 확인합니다
만일 임대인을 변경하는 내용의 등기가 접수되었다면
신청 사건 처리 중으로 명시되기 때문입니다 이 경우
잔금을 지급하지 말고
어떤 등기가 접수되어 처리 중인지 확인해야만 합니다
등기부등본은 이사
다음 날 또는 2일에서
3일 뒤에도 살펴보는 것이 좋습니다
또한 계약서의 특약사항을 기재합니다
계약서를 쓸 때 입주 다음 날까지 소유권 변경,
근저당 설정 등의 행위를 일체하지 않기로 하며
이를 위반할 경우 계약은 해지되며
계약금은 반환 및 손해배상을 해주기로 한다
특약사항을 넣어야 합니다
좀 더 확실한 것은 전세권을 설정하는 것입니다
전세권이란 타인의 부동산을 점유하여
그 부동산의 용도에 따라
사용 및 수익을 얻을 수 있는 권리입니다
쉽게 말해 기존의 임대차
계약이 집만 빌리는 것이라고 한다면
전세권 설정은 집과 함께 그 집에 대한 권리관계까지
내가 차지한다고 볼 수 있습니다
다만 전세권 설정은
전세보증금의 0.2%의 등록면허세 및 기타 비용이 발생합니다
2억 원의 전세계약 시 약 75만 원이 발생합니다
또한 임대인의 동의가 있어야 합니다
(영상자막)
EP06.
특약을
이행하지 않는 사기
임차인 A씨는 전세계약을 체결하였습니다
전세계약을 체결할 때
전세계약에 잔금을 지급하면
전세계약 주택에 설정된
근저당권을 말수하겠다는 조건의 특약을
계약서에 기재하였습니다
A씨는 잔금을 지불하고 입금하였고
근저당권 설정 등기 말소를 요청하였으나
소유자인 B씨는 이를 이행하지 않았으며
A씨는 계약기간 만료로
2022년 12월 계약해지 통보를 한 상황입니다
소유자인 B씨는 임대차
보증금을 반환할 여력이 되지 않는다고 하며
지속적으로 기다려달라고 하는 상황입니다
앞선 사례와 같이
특약을 이행하지 않는 사기도 빈번하게 발생하는데요
특약이란 무엇일까요?
특약이란 계약을 체결하는 과정에서
특별한 조건을 붙인 약속으로
계약과 동시에 이루어지는
당사자 간의 특별한 합의 내용을 말하는데
해당 특약을 위반했을 시 어떤 조치를 취하고
어떤 내용으로
보상을 할지에 대한 내용도 함께 작성하게 됩니다
특약을 이행하지 않는 사기
어떻게 하면 예방할 수 있을까요?
특약 사항을 명확하게 임대인의 의무를 명확히 기재하여
이를 이행하지 않을 경우
전세계약을 취소할 수 있도록 합니다
임대인이 특약을 지키지 않아
발생한 손해에 대해
배상요구를 할 수 있도록 조항을 추가합니다
또한 특약사항이 실행되는 과정을 지켜봐야 합니다
잔금일과 등기사항
전부증명서상
담보물건 말소일을 같은 날로 정하여
임대인이 근저당당하게
또는 신탁등기를 말소하는지
직접 확인하는 것이 중요합니다
계약 체결 후에도
지속적으로 등기부등본을 확인하여
특약 이행 여부를 점검합니다
근저당 금액과 선순위
보증금을 모두 계산했음에도 불구하고
전세금을 돌려받지 못하는 상황이 발생할 수 있습니다
그 이유는 세금을 체납하는 임대인 때문입니다
만약 임대인이 고액 체납자라면
주택이 경매에 넘어갈 때
보증금을 전부 돌려받지 못할 수 있습니다
실제로 2016년부터 2020년까지 임대인의 국세
미납으로 인해
약 900명의 세입자가
총 335억 원의
보증금을 돌려받지 못한 사례가 있습니다
또한 사회보험을 체불한 임대인의 경우에도
우선순위가 되어
세입자가 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다
이러한 피해를 예방하기 위해서는 민합국세,
민합지방세 열람제도를 활용합니다
임대차 계약 체결 전에는 임대인의 동의를 받고
계약 체결 후부터 실제 임대차
계약 시작하는 날까지
임대인 동의 없이 열람 신청이 가능합니다
단, 보증금 1천만 원 이하는 임대인 동의 필요합니다
신청 장소는 민합국세의 경우
전국 모든 세무서에서 가능하고
민합지방세는 전국 지자체에서 가능합니다
이외에도 임대차 계약 시
공인중개사가 임대인의 동의하에 국세,
지방세 체납과 연체 등의 신용정보를 조회할 수 있으니
이를 활용하시기 바랍니다
이는 임대인이
사회보험 완납증명서와 납세증명서를 발급받아
임차인이 이를 확인해야 합니다
마지막으로 등기부등본을 통해 압류, 가압류,
강제경매 개시결정 등
임대인의 소유권이 위태로워지는 단어들이 보이면 주의하고
자세히 확인할 필요가 있습니다

(영상자막)
Lesson 4
계약 만료
임차인은 보증금을 돌려받고
퇴거하려면 임대인에게 계약만료
두 달 전까지 통지하여야 합니다
통지의 방법은 전화,
문자, 내용증명 등이 있으나
기록이 남는 문자, 내용증명으로 통지하는 것을 추천합니다
통지의 내용에는 계약을 연장하지 않으며
만료 시 보증금을 반환하라는 등 명확한 계약
해지 및 반환 의사를 담아야 합니다
계약이 만료되었음에도
임대인이 보증금을 돌려주지 않을 수 있는데요
이럴 경우 어떻게 해야 할까요?
첫째, 내용 증명을 보냅니다
내용 증명이란
우체국에서 발송
내용과 전달 여부를 공식적으로 증명해주는 서류입니다
상대방에게 심리적 압박을 줄 수 있으며
법적 분쟁 시 증거로 활용될 수 있습니다
서류 전달 과정에서 발생할 수 있는 불확실성을 줄이고
공식적인 기록을 남기기 위한 방법입니다
임차권 등기 명령을 신청합니다
보증금 위반한 상태로 이사를 해야 할 경우
임차권 등기 명령을 신청하여
임차권 등기가 등기부등본에 기재되면
우선 변제권과 대학력을 유지할 수 있습니다
임차권이 등기부등본에 기재되면
임대인이 마음대로 새로운 세입자를 받을 수 없으며
보증금에 대한 권리가 보호받게 됩니다
마지막으로 전세금 반환
소송에 들어가기 전
최후의 수단으로 지급명령을 신청할 수 있습니다
지급명령 신청은
임차인이 전세보증금을 돌려받지 못했을 때
법원을 통해 신속하고
간단하게 집행권원을 확보하는 절차입니다
(영상자막)
-3차시-
전세사기 피해자의
지원 및 예방



다음 시간에는 전세사기 피해자의 지원 및 예방에 대해 살펴보도록 하겠습니다 수고하셨습니다

(영상자막)
전세사기
피해 예방