안녕하십니까 서울시 도시공간본부장 안대희입니다

제가 도시공간본부에 온 지

벌써 거의 세 달이 다 돼가고 있습니다

근데 여러분도 아시다시피

제 이름은 이 부서에서 좀 생소하죠 그렇죠?

제가 SOC 쪽에만

한 17년 정도 있었던 것 같고요

다만 제가 지역발전추진반이라고 해서

공공기여 처음에 신도시계획이라고 해서

설계할 때 같이 참여를 했었고요

어느 정도 제 역할이 끝나고

저는 역세권개발 담당이었는데

도로계획 쪽에서 요구가 있어서

도로계획과를 옮겼다가

한 17년 만에 제가 다시 이 부서으로 온 것 같습니다

그래서 다른 전문가분들이나

여러분들이 좀 걱정이 많으신 것 같아요

제가 SOC 베이스다 보니까

도시계획을 잘 이해하지 못하고

도시공간에 대한 좀 이해나 가치관이 좀 달라서

어렵지 않을까

이런 고민들을 좀 하시는 얘기를 좀 들었습니다

그런 측면에서 오늘 발표도 좀

제가 어떻게 이해하고 있는지

공공기여에 대해서 어떻게 생각하고 있는지에 대해서

같이 나누는 자리가 됐으면 합니다

기본적으로 도시란 무엇인가

제가 지금 나눠드린 자료에는

도시가 한글로 되어있는데

지금 도시를 한자로 좀 바꿔달라고 얘기를 했어요

우리가 도시라고 얘기할 때

여기는 시장할 때 시자잖아요 그죠?

이게 시장의 시자는

발소리가 울려퍼지다는 의미로

많은 사람들이 모인다는 의미의 시자고요

왠지 도시하는 분들한테

제가 번데기 앞에서 주름 잡는 느낌인데

제가 고민하는 도시에 대해서 말씀드리려고

한자를 좀 넣어봤습니다

도시에 대한 것들은

많은 고민이 있잖아요

사실은 도시의 생성부터 시작해서

도시의 기능, 도시의 역할,

도시가 담아내야 될 가치들은 무엇인가

그래서 저는 항상 어떤 말문이 막히거나

어려울 때

한자를 좀 살펴보는 습관이 있습니다

SOC 할 때도 마찬가지였고요

그래서 도자를 보면

원래 이게 놈자자인데

여기 물수변이 있어서

물가 저자, 물가 가장자리 저자고요

여기는 고을읍자인데 입구자에다가

사람이 무릎 꿇고 앉아있는 자세를

상용화한 글자가 합쳐져서

고을읍자가 되는 겁니다

물론 이 입구자는 성을 나타내고요

거기에 사람이 무릎 꿇고 앉아있는 모습을 형상화해서

고을읍이고 다시 합치면

물가에 있는 고을

그러니까 기본적으로 도시가 유지하게 되기 위해서

물가에 있는 사람들이 모여 사는 큰 도시

그래서 이제 고을을 넘어선 도시

그리고 수도란 뜻의 도자가 되는 겁니다

그건 무슨 의미냐

저한테는 입구자가 들어간 부분은

아마 경계에 대한 얘기를 하는 것이고

사람이 무릎 꿇고 앉아있는 모습은

어떤 도시라는 것은

자연과 다르게

내가 자유롭게 행동하지 않고

어떤 질서를 지켜야 된다는 뜻으로

제가 이해를 합니다

그래서 도시는 어떤 규칙성이 있고

어떤 질서가 있어서

여러 사람들이 함께 사는 곳

이런 곳이 도시가 아닐까

그리고 이 시자는

결국에는 시장을 의미하는데

가치를 나누는 것

그게 무형의 것일 수도 있고

유형의 것일 수도 있고

그렇기 때문에 많은 사람들이

어떤 공간에서 어떤 질서 체계 안에서

가치를 나누는 곳이

제가 생각하는 도시가 아닐까 생각합니다

그래서 오늘 말씀드릴

중심 얘기는 공공기여인데

공공기여의 변천이나 공공기여의 역할,

공공기여의 미래를 볼 때에

도시라는 정의 속에서

공공기여은 어떤 역할을 할 것인가

그리고 어떻게 시작을 했고

어떻게 나아갈 것인가

이런 거에 대한 얘기를

기조연설에서 함께 나눌까 합니다

제가 말씀드렸다시피

공공기여 제도를

처음에 제가 이제 도시계획국에 발령이 나서

지역발전추진반에서 같이 제도 설계를 했었는데요

다시 한번 저도 공공기여에 대해서 생각해보게 됐습니다

그 전에 기부채납과 다르게

공공기여는 무엇인가?

어떤 역할을 하는 것인가?

그래서 저도 또 한자를 보게 된 거죠

공공기여인데 같은 공자가 아니더라고요

굳이 얘기를 하면

이거는 가치라는 어떤 이익이 같다는 뜻을 나타내는 공자를 나타냈고요

공공할 때 공자죠

이거는 함께라는 뜻이죠

함께라는 뜻인데

여기에 마늘 모자가 있고

이게 사자죠

마늘 모를 형상하는 건데

볏짚을 내 팔에 끼고 가는 모습을

형상한 게 사사롭다 사자입니다

그걸 여덟 명이 나눈다

그러니까 여덟 명이

공평하게 나눈다는 뜻으로 공짜인 겁니다

무슨 뜻이죠?

평등하게 나누어야 된다는 거죠

그리고 함께

어떻게 해요? 함께

8자는 예로부터 중국에서는 완벽을 나타내는 뜻이기 때문에

완벽하게 서로 함께 나누고

같이 한다는 뜻입니다

그래서 결국에는 공공기여를 정의할 때

함께 누구도 손해보지 않고

나누는 제도에 대한 변천에 대해서

지금부터 말씀드리도록 하겠습니다

화면에서 보이는 좌측 사진은

1960년대 과거 강남대로 모습입니다

그리고 오른쪽은 현재 지금의 강남대로입니다

서울이 얼마나 빠르게 변했는지 아시잖아요?

물론 저는 시골에서 태어나서 잘 모르지만

우리 친구들 가운데서는

영동대로나 개포동에서

개구리를 잡고 놀았다는 친구도 있습니다

서울은 지난 수십 년 동안

세계적으로 드물 정도로

빠른 속도로 성장한 도시입니다

인구가 급격히 증가했고

주거와 산업이 빠르게 확장되었으며

도시 인프라도 끊임없이 확장되었습니다

하지만 서울의 성장이

눈부시기에 빨랐던 만큼

도시의 부작용도 함께 나타나기 시작했습니다

대표적인 게 교통 혼잡이라든지

각종 기반 시설의 부족으로 나타나고 있습니다

이 과정에서 우리는 질문을 던지게 되었습니다

거의 20 몇 년 전에

저희들이 질문을 던졌고

민간 개발 속에서

도시의 공공성은 어떻게 확보할 것인가

바로 그 질문 속에

공공기여라는 제도가 등장하게 되었습니다

2000년에 이르러

당시 도시계획법에

공공기여 규정이 신설되었는데요

이 규정의 신설을 통해서

민간 개발이 이루어질 때 도로,

공원 등 개발 시설과 같은 공공시설을 함께 제공할 수 있도록

제도적 기반이 마련되었습니다

이 당시 공공기여의 역할은

개발로 인한 도시 문제를 현장에서 해결한다는 게 포인트였습니다

도시 환경은 계속 변화했고

공공개혁 형태도 점점 다양해지고 있습니다

초기에는 도로와 공원, 도로와 공원 같은

기본적인 기반 시설 중심으로

공공기여가 이루어졌습니다

그러나 이후에는 아까 위원장님도 말씀하셨지만

건축물 형태의 다양한 SOC 시설들이

공공기여로 이루어졌고요

최근에는 현금 공공기여까지로 확장되었습니다

특히 현금 공공기여는 사업지

내부에 한정되었던 공공기여를 확장하여

도시 전체에 활용할 수 있게 됐다는 점이 의미가 있습니다.

공공기여는 단순한 보안장치를 넘어

도시의 공공성을 확보하는

중요한 정책 수단으로 자리 잡고 있습니다

서울시는 해마다 도시계획 수립과정에서

공공기여 시설을 결정하고 있습니다

2015년에 11개 시설 결정을 시작으로

2025년에 134개의 시설을 결정하였습니다

공공기여 제도가 점점 안정적으로 정착되고 있음을 확인하고 있습니다

또한 이런 제도 운영을 통해

현재 서울에는 약 124개의 시설이 공급되었습니다

제도가 시작된

2015년부터 이 시설들은 도로,

공원, 생활, SOC 등

다양한 형태로 서울 전역에 분포하고 있습니다

즉 공공기여는 단순한 제도적 개념이 아니라

서울 시민들이 실제로 이용하는 도시 인프라의 한 부분으로 자리 잡고 있습니다

그렇다면 공공기여는 앞으로 어떤 방향으로 나아가야 될까요

과거 서울의 과제는

양적 성장이었습니다

인구가 빠르게 증가했고

산업화가 진행되었으며

기반시설 확충이 중요한 과제였습니다

하지만 앞으로의 서울은

다른 도시 환경을 맞이하고 있습니다

균형발전, 인구 감소, 고령화,

AI와 로봇의 등장,

기반시설에 대한 시민의 고도화된 니즈

새로운 도시과제들이 등장하고 있는 것입니다

이제 도시는 단순히 확장하는 도시가 아니라

균형과 지속 가능성을 고민하는 도시가 되었습니다

이러한 변화 속에 공공기여의 역할

역시 새롭게 정의될 필요가 있습니다

공공기여는 이제 개발로 인한 부영향을 보완하는 수준을 넘어서

시민의 다양한 요구에 선제적으로 대응하고

도시균형을 조정하는 도시정책수단으로 진화하고 있습니다

그렇다면 실제로 서울에서는

공공기여가 어떤 역할을 하고 있을까요? 보겠습니다

처음에 개발로 인한 부영향을

최소화하는 것으로 해서

과거로부터 이어진 공공기여의

가장 기본적인 역할은

동남권의 경우를 보듯이

대규모 개발 사업지에 SOC를 공급하는 것이었습니다

이 동남권의 현대차 부지 사업인 GBC 사업인데요

국제교류복합지구 도로개선,

탄천 한강변 정비,

영동대로 지하공간 복합개발,

그리고 잠실경제형 리모델 등

대부분 개발이 일어난 강남지역의 주변의 주요 공공기반 시설을 공공기여로 계획하였습니다

이처럼 공공기여는 대규모 개발이 가져올 수 있는

교통 혼잡이나 도시 부담을 완화하고

도시 인프라를 확충하는 주요 역할을 하였습니다

다음으로 제도가 발전하면서

다양한 수요에 선제적으로 대응하는 역할입니다

현재 필요에 그치지 않고

사회의 환경적인 변화를 예측하고 대비할 필요가 있습니다

우리 사회는 인구 구조와 기후변화,

첨단산업의 발달 등으로

그 변화의 시작점에 있습니다

서울시는 지난해 5월 인구 감소에 대비해서

저출산 고령화 대책 지원시설을

공공기여 용도로

국내 최초로 도입하였습니다

또한 양재지역에는

첨단기술발전에 대응하는 AI지원센터,

그리고 대치역 일대에는

기후변화에 대비하기 위한

대규모 저류시설을 공급할 계획입니다

이처럼 공공기여는 도시가 마주치고 있는 변화에 대한 수단으로 활용되고 있습니다

마지막으로 세 번째 도시균형발전입니다

현재 공공기여는 개발사업이 이루어지는 지역에서 발생되기 때문에

특정 지역에 편중되는 경향이 있습니다

하지만 개발지에서 기반시설이 충분할 경우에는

공공기여를 공공시설 등 설치비용,

즉 현금의 형태로 제공하여

그 현금으로 시설을 조성할 수 있습니다

서울시는 이러한 재원을

도시 전반의 균형발전에 활용할 계획입니다

특히 서울시 전역에 영향을 미치는 주요 간선도로

노후 교통 인프라 개선을 활용할 수 있을 것으로 기대하고 있습니다

이처럼 공공기여는 도시 전체의 균형발전을 지원하는 수단으로 확정되고 있습니다

그렇다면 더 나은 단계로 나아가기 위해서

어떤 고민을 해야 할지 살펴보겠습니다

서울시는 공공기여를 체계적으로 관리하기 위해

수요 공급 통합관리제도를 2015년부터 운영하고 해왔습니다

이제는 그동안의 성과와 한계를 점검하고

한 단계 도약하기 위한

새로운 방향을 모색할 시점입니다

오늘 컨퍼런스에서는 두 가지 주제 발표를 진행합니다

첫 번째는 혼선이 있는

공공기여 개념을 정립하고

제도적 기반을 강화하는 방안,

그리고 두 번째는

공공기여 운영 현황을 진단하고

발전 방안을 모색하는 내용입니다

오늘 이 자리가

서울시 공공기여의

새로운 전환점이 되기를 기대합니다

오늘 우리가 함께 공공기여라는 제도를 이야기하지만

결국 우리가 고민하는 것은

어떻게 도시를 만들 것인가에 대한 질문입니다

공공기여가 개발이 있는 곳에서 시작하지만

그 가치와 혜택은 도시 전체로 확장되어

서울이 하나의 도시로 성장하기를 기대합니다

이것으로 기조연설을 마치겠습니다 감사합니다

안녕하세요 김지엽입니다

누구나 이해하기 쉽게가 부제인데요

자신이 없네요

누구나 이해하기 쉽게 될 수 있을지

제가 25분 발제하기로 되어 있는데

제가 이제 비슷한 주제를

좀 여기저기서 발제를 한 거는 같아요

들으신 분도 아마 있으실 것 같은데

여러 번 했음에도 불구하고

잘 이해가 안 되는 것 같더라고요

저도 마찬가지로

아직도 저한테

공공기여 뭐냐 물어봤을 때

저도 역시 이거다

라고 딱 얘기하기가

조금 어렵습니다

왜 그런지

한번 제가 학술적으로

방금 안대휘 본부장님께서 말씀하신 것을

학술, 실무로 딱 다운시켜가지고

한번 조금 자세히 보려고 하거든요

일단 워낙 관심들이 많으니까

신문에 이런 거 많이 나잖아요

공공기여 기부채납,

공공기여 땅 30% 내놔라

이런 기사들이 되게 많이 나는데

여기서 알 수 있듯이

굉장히 지금 공공기여랑 기부채납,

무상귀속, 순부담

여기에 또 하나가 있습니다 공공성,

이런 용어들이 막 섞여 있어가지고

실무하시는 분들도 되게 헷갈려 하시는 것 같아요

그거를 한번 제가 차근차근 정리를 해보려고 하는데

가장 근본적인 질문은 이거 같습니다

왜

우리 토지 재산권은 헌법 23조에 의해서

보호가 되지 않습니까?

재산권은 보장되는데

왜 국가가 내 땅에다가 개발함에 있어서

왜 자꾸 이거 내 놓으라 저거 내 놓으라 왜 할까?

이게 도대체 법적으로는 어떤 의미가 있을까?

그게 첫 번째 시작점인 것 같습니다

예를 들면 그동안 여러 가지 심의나 자문할 때

아무거나 하나 들고 왔습니다

이 부지가 그전에 3종일반주거지역이었던 것을

이렇게 바꿔서 개발을 하는 건데

당장 이런

그 전과 달리 대규모 개발이 일어나면

당장 떠오르는 게 도로잖아요

교통이 유발되기 때문에

그럼 도로를 봐야 되는데

그 전에 8M 도로였던 거를

여러 가지 교통 유발도 되고

그 다음에 이면도로

뒤 배후지역이 이 길로

진출입을 굉장히 많이 하는 도로이기 때문에

이 부분에 도로가 부족하게 된 거고

이 사업자가 이 부분을 조성하라고 한 거죠

이런 것들은 바로 뭐냐면

가장 어떤 개발 사업으로 인해가지고

필수 기반 시설이 필요한 경우가 있지 않습니까?

도로, 공원 대표적인데

이런 게 필요한 경우가 생길 거고요

그 다음에 두 번째는 개발 부영향

그래가지고 주변 지역에 미치는 영향이나

일조 관련한 거

직접적인 영향은 아니지만

간접적으로 미치는 여러 가지 부정적 영향이 있을 겁니다

이거는 우리 도시계획 처음에 배우면

그런 거 있잖아요

엑스터널리티, 외부효과

그래도 뭐

부정적 외부 효과를 완화시켜야 된다

이런 개념으로 들어온 건데

그럼 이 비용을,

이 도로를 그러면 누가 만들어야 되지?

이게 가장 기본적인 질문 같아요

당연히 도시에서 기반 시설은

국가가 설치할 의무가 있는 거거든요

그런데 이런 경우는 왜 저 도로가 필요했냐면

저 개발사업으로 필요해졌기 때문에

저도 이제 서울시의 세금을 많이 내는 사람으로서

내가 낸 세금을

갑자기 저 도로에 쓴다

그러면 화나죠

왜냐면 저거는 저 사람 때문에

필요해진 도로이기 때문에

그래서 우리 도시계획의 가장 기본적인 원칙이

원인자부담 원칙이 있지 않습니까

원인자 원인자가 만들어라

그리고 거기에 일부 이제 약간 수익에

개발이익에 개념이 들어가긴 하지만

너네들이 너네들 해도 되겠죠

당신들이 하기 때문에 해라 이겁니다

이제 그런 것들이

우리 국토계획법에도 명시되어 있고요

그 다음에 도정법에도

그래서 이제 이런 설치들을

가장 기본적으로 해당 개발행에 따른

필수기반시설 설치는

반드시 그 원인자가 하도록 돼 있는 게

가장 기본적인 원칙입니다

이 원칙 속에서 다른 나라 영국, 미국,

일본에서도 다 비슷한 제도를 운영하고 있고요

이거는 제가 디테일하게 설명은 안 드리겠습니다만

중요한 거는

이거는 굉장히 보편적인

가장 기본적인 도시계획 수단이다라는 겁니다

그러면 일단 첫 번째 기부채납을 한번 보겠습니다 기부채납

우리가 많이 기부채납이라는 말을 쓰는데

기부채납은 법적으로 딱 정의된 게 없고요

그냥 국공유재산법에 지방가치단체에 재산의 소유권을 무상으로 이전해서

지자체가 취득하는 것이라고 되어 있는데

이거를 몇 개의 판례를 보면

약간 사인 간의 거래로

계약관계로 정의하는 경우가 있는데

저는 이 기부채납은 다르다고 생각이 되거든요

왜냐하면 이기부채납은 행정이 인허가를 할 때

조건으로 하는 거잖아요

그러니까 이 인허가 조건을 만족하지 않으면

허가를 내주지 않는 겁니다

그게 뭐의 근거로 하냐면

이제 우리 가장 행정법에서 많이 들어보셨던

부관이라는 행정법상 원칙이 있지 않습니까?

그러니까 뭔가 행정이 인허가 등

수익적 행정행위를 할 때

그 해당 행위로 인해서 발생하는 여러 가지 부작용들을 완화시키기 위한

여러 가지 부담을 부과하게 되는데

그게 이제 우리 행정법상에 얘기하는 부관이고요

이 조건으로 기반시설을 기부채납하도록

요구를 하는 거죠

그렇기 때문에 아까 같은 경우에

도로를 기부채납해라

그게 인허가 조건인 겁니다

그걸 이행하지 않으면

인허가 안 나가는 거죠

이게 가장 기본적인 건데

그렇기 때문에 이 부관이라는 법적인 성격을 보면

가장 기본적으로 재량행위만 부관을 붙일 수 있고요

그다음에 귀속행위인 건축허가,

건축허가는 가장 기본적인 귀속행위잖아요

무슨 말이냐면 법적인 요건을 만족하면

공무원의 재량이 들어가지 않고

바로 허가를 내줘야 되는

굉장히 건축허가가 독특한 귀속행위라는 조건을 갖고 있는데

일단 기본적으로 부관은 건축행위에 못 붙이는 겁니다

그러니까 건축허가가 들어왔는데

앞에 도로가 부족하다

너희가 한 차례 내라

이거는 안 되는 거죠

건축허가기 때문에,

귀속행위 때문에

재량행위만 붙일 수 있습니다

근데 우리가 이제 대부분 개발행위도 재량행위

그 다음에 기타 전기사업

뭐 그런 것도 다 사업기획 승인들은 재량행위이기 때문에

이 부관을 붙일 수 있는 거고요

가장 중요한 게 이거 같습니다

부당결부금지의 원칙 행정기본법에도

지금 들어가 있는 건데

뭐냐면은 부당하게 결부하지 말라는 거죠 쉽습니다

부당하게 결부하지 마라

그러면 그 부당하게 결부하지 말라는 거는 뭐냐면

두 가지 원칙이 있거든요

첫 번째는 공간적인 한계입니다

공간적 그리고 뭐냐면?

한 사업 대상지 내에 있어야 요구할 수 있는 거죠

예를들면 90년 초반에

특히 지방에서 이런 일이 왕왕 있었는데

A라는 재건축 사업을 하면서

예를 드는 겁니다

한 천억의 순부담이 생겼는데

여기에 도로공원이 충분한 거예요

그러니까 한 500억 원 치만

여기 쓰고 500억 원이 남잖아요

500억 원이 남은 거를

다른 데에 마침 기반시설이 안 좋은 데

학교가 부족한 데

거기에 학교를 하나 지어줘

그럼 사업계획 승인을 받을 때는

사업주는 무조건 예스죠

근데 이제 언제 문제가 생기느냐?

준공허가를 받고 나서는

문제가 생기는 겁니다

왜냐하면 부당하게 결부했기 때문에

그러니까 법적으로 부관은 어떤 걸 요구하냐면

요구하는 부관,

기부채납의 대상이 사업지

경계 내에 있을 걸 요구하거든요

그러니까 우리가 정비 사업을

구역을 결정할 때

만약에 접근도로가 필요하다

근데 그게 이제 대상지 밖에서 끌고 온다

그러면 우리가 안정적으로

대상지 경계를 확대를 하잖아요

다 그런 이유고

이 공간적 범위는

지구단위계획구역으로는 인정이 됩니다

하나의 지구단위계획구역에서 벌어지게 되면

여기서 사업 대상지가 아니더라도

지구단위계획구역 내에 밖으로 나갈 수가 있는 거죠

예전에 현대 GBC 처음에 사전협상 할 때

거기서 한 2,500억, 2,800억 정도를

잠실중앙운동장 리노베이션의 시기로 했었는데

당시에는 법적 안정성이 없었기 때문에

사전협상이 그래서 거기 국제교류 복합지구의 지구단위계획을

송파구까지 확장을 했잖아요

그게 이제 이 부당결부금지원칙 때문에

그러는 것이고

판례를 제가 찾아봤는데

딱 한 군데 반포주공2단지 재건축사업에서

여러 가지 공공기여 중에

딱 그 사업경계 밖에

탄천에 한 5억 정도밖에 안 돼요

몇백억의 순부담 중에

한 5억 정도의 운동시설 탄천변으로

그게 하나하나 들어갔었는데

조건으로 그거를 준거하고 나서

조합이 소송을 건 거예요

서울시가 부당하게 결부했다

사업지 밖에 요구했다

그랬는데 이 대법원에서 뭐라 그랬냐면

밖에 있긴 하지만

당장 해당 사업 주민의 편익과 바로 연계되기 때문에

이거는 부당하게 결부한 걸로 안 보겠다라고

이게 한 50M 떨어져 있더라고요

이거는 법적 판단을

법원에서 사업부에서 판단을 하는 거지만

현재 지금 판례로서는 사업구역 밖에

50M까지는 인정을 하고 있습니다

얼마나 갈지는 케이스 바이 케이스겠지만

어쨌든 중요한 거는

공간적 한계가 있다

그 다음에 두 번째는 기능적 한계가 있는 거거든요

이게 아무거나 받을 수 없습니다

예전에 제가 고양시 사전협상 초기에

그때 제가 자문을 한 적이 있는데

협약서를 보니까

공공청사 하나를 기부채납 받고

지하에 막 제2근생,

2종근생시설 등등등을 포함시켜놨더라고요

근데 그거는 원천적으로 받을 수 없는 시설들이거든요

이런 것들은

이거는 지자체가 못 받습니다

그럼 뭐만 받냐면

국토계획법에서 정의하고 있는 기반시설과

공공시설만 받을 수 있는 거고요

그렇기 때문에

우리가 예전에 공공임대주택을 못 받았습니다 이거를

왜냐하면 공공임대주택은 공공시설도 아니고

기반시설도 아니잖아요

그래서 2018년까지는 너무 서울시도 공공임대주택

특히 그때 한창 유행했던 기숙사

이런 것들을 좀 받고 싶은데

기부채납으로 기능적으로 못 받는

부당하게 결부하는 시설들이기 때문에 못 받았었죠

그러다가 2019년에 국토계획법 시행령이 개정이 돼서

공공시설 등이라는 것으로 확대가 됩니다

공공시설 받은 것들이

그래서 지금은 공공임대주택,

임대상가 등 공공필요성이 인정되는 조례로

인정한 시설이 됐기 때문에

지금은 굉장히 확장이 돼서

심지어 공공산후조리원 이런 것까지도

받을 수 있는 영역으로 확장이 됐지만

아직도 일반적인 이런 용도는 부당결부금지원칙에 유배되기 때문에

원천적으로 받을 수 없는 시설입니다

이게 이제 기부채납입니다

부관에 작동한다

그럼 무상귀속은 뭐냐?

무상귀속은 법에서 명확하게 정의를 하고 있습니다

국토계획법에 있는데 도정법을 보게 되면요

이걸 보겠습니다

이게 이제 민간사업자가 하는 거기 때문에 뭐라고 돼 있냐면

새롭게 설치한 정비기반시설이죠

당연히 그 지자체로 무상으로 귀속되고

그 다음에 있는 기반시설들은

이걸 설치한 비용 범위 내에서

사업시장에 무상으로 양보된다

이 말이 뭐냐면

이거는 법률에 의한 강행규정인 거죠

법률에 의해서 정해졌기 때문에

이거는 부관처럼 판단을 해서 하는 게 아니고 머스트입니다 머스트

그렇기 때문에 여기서 정해진 거는

정비기반시설이라는 예로 인지가 되면

당연히 무상귀속으로 들어오는 거거든요

근데 이게 왜 문제가 되냐면

기부채납과 무상귀속은

소유권이 이전된다는 결과로 놓고 보면 똑같습니다

똑같은데 법적인 성격은 완전히 다르거든요

어떻게 다르냐면

첫 번째 기부채납은 이전등기를 요합니다

민법상의 이전등기

그러니까 계약을 통해서

예를 들면 조합 정비사업에서

뭔가 도로를 기부채납을 한다면

조합원들이 다 이전등기에 사인을 해야 되는 거거든요

그래서 이전등기에 의해서

확보가 되는 게 기부채납이라면

무상귀속은 원시취득이에요

이게 뭐냐면 다 필요 없습니다

그냥 오는 거예요

설치되자마자 바로 소유권이 자동으로 이전되기 때문에

굉장히 셉니다

얘가 무상귀속이라는 게

그런데 이게 또 어떤 문제점이 있냐면

이미 2003년에 헌재에서

위헌판결이 있었어요

왜냐하면 왜 이게 위헌소송까지 갔냐면요

아까 말씀드렸죠

만약에 천억 어치의 정비기반시설

무상귀속분이 발생을 했는데

뒤에 뒷부분은 뭡니까?

만약에 있던 거,

그 전에 정비기반시설,

그 전에 시유지, 공유지가 있으면

그 천억원이라는 거에

설치비용 범위 내에서 뭐라고 했었죠?

그 조합에 무상으로 양도해란 말이잖아요

그러니까 내가 천억이라는 거를

정비기반시설에 설치를 했어요

이거는 그냥 국가단체 뺏겼어요 줬어요 상납했어요

근데 운이 좋게도

내 사업 대상지에 기존에 폐지되는 공유지가 999억이 있으면

나는 1억만 써도 되는 거잖아요

되게 운이 좋죠

근데 어떤 B 사업 대상지는

재수업게 하나도 없는 거예요

폐지되는 게

그러면 이 조합은 100,

1000억이라는 거를

그냥 고스란히 줘야 되는 겁니다

이것만 보더라도

굉장히 형평성이 어긋나잖아요

그렇기 때문에 이런저런 이유로

위헌소송을 했었고

한 번 헌재까지 갔는데

2003년에 아홉 분의 헌재 재판관 중에

여섯 분이 위헌 의견을 내야 되지 않습니까?

그런데 위헌은 여섯 분이 내야 되는데

한 명이 모자랐어요

한 명

한 명이 모자라서 살아남은 겁니다

한 명이 모자라서

그 위헌하신 분들의 의견들을 보면

딱 전형적으로 전형적인 수용

일률적으로 무상귀속을 정하고 있어 사후구제를 사실상 봉쇄

이게 지금 무상귀속이 갖는

가장 대표적인 위험성이죠

비교를 해보면요

무상귀속과 기부채납은 얘는 원시취득 이전등기이고

제일 중요한 게 얘예요

무상귀속은 무상양도라는 걸 넣어준 거죠 국가가

미안하니까 천억을 천억 어치를

내가 그냥 갖고 가는데

미안하니까 있는 거를 줄게

그래 무상양도랑 한 세트인데

기부채납은 우리가 또 무작정 받지 않습니까?

무작정 받지 않잖아요

뭘 주죠?

용적률 인센티브를 주잖아요

그러니까 기부채납은 받는 만큼

용적률 인센티브로 손실을 경감하는 제도입니다

굉장히 성격이 다른데

이거를 실무에서는 막 섞어 쓰는 거예요

그리고 서울시에서도 그 전에 실무자 입장에서는

천억어치의 정비기반실이 필요하면...

이거를 기부채납으로 무상귀속을 안 하고

법상, 도정법상

무상귀속 대상임에도 불구하고

무상귀속을 안 합니다

그리고 기부채납을 받아요 왜요?

형평성 때문에

이거를 잘못했다가는

각 조합들마다 엄청난 민원이 생기기 때문에

천억 원어치의 우리가 받을 필요한 시설이 있으면

무상귀속을 받지 않고

기부채납을 받고 인센티브를 준 겁니다

차이를 이해를 안 하고

자 이 실 사례를 보겠습니다

이게 이제 서울시가 된통당한

되게 유명한 케이스인데

여기서 서리풀 재건축사업을 사업계획 승인하면서

이거 도로 공원 등등에 317억 원어치의 정비기반시설이

설치가 된 거예요

근데 이제 거기에 마침

이 땅에 68억 원어치의 서울시 땅이 있었던 겁니다

자 그러면 법대로 하면

어떻게 해야 되냐면

317억 원어치를 무상귀속하고

68억 원어치는 무상양도 해주면 되는 거잖아요 그죠?

근데 계속해서 어떻게 했냐면

이거를 무상귀속을 안 받은 거예요

무상귀속 안 하고

기부채납으로 받은 거죠

자, 기부채납으로 받고

대신에 뭘 줍니까?

용적률 인센티브를 준 거예요 그죠?

그러니까 이 조합 입장에서도

전혀 손해볼 거 없습니다

용적률 인센티브를 받아가지고

일반 분양분이 늘어났으니까

그러니까 나머지 이제 이 처리가 되고 나면

그러면 이 68억 원어치의 이 땅은 어떻게 해야 되죠?

당연히 조합이 사야죠

유상매입해야죠 당연히

그렇게 해왔어요

오랫동안 그렇게 해왔는데

여기 방배 서리풀 재건축사업의 조합원 중에

김&장 변호사가 있었던 것 같아요

굉장히 법을 잘 아시는 분이 딱 벼르고 있다가

준공한 다음에

서울시 상대로 이제 뒤통수를 친 거죠

뭐라고 그랬냐면

68억원 어치를 서울시 입장에서는 사가세요

유상매입 합니다

사기세요 했더니

이 조합이 왜요?

무상양도 해줘야죠

이렇게 나온 거예요

그러니까 황당하잖아요

아니 너네들은 317억원 어치를 주고

우리가 용적률 인센티브를 다 줬잖아

그렇게 또이 또이 한 거야

그럼 당연히 이거는 사가야지

그렇게 해왔어

그랬더니 거기서 소송을 낸 거죠

서울시 상대로

결과가 어떻게 됐겠습니까?

시간이 없으니까

결론만 말씀드리면

대법원까지 갔는데 서울시가 졌죠

왜 졌느냐면

이 법을 보면은

이 법의 해석은 첫 번째가 이제 문장을 보잖아요

국어인데 이걸 입법을 잘못한 거예요

그러니까 뭔 말이냐면

새롭게 설치한 정비기반시설은

지자체의 무상으로 귀속되면 된다면

그 범위 내에서 우리가 있는 거는 줄게

이 의미잖아요

근데 이거를 대고

콤마를 찍어버린 거죠

그러니까 A, B가 되어버린 거예요

그러니까 이 대법원 판사들이

뭐라고 했냐면

A,B A랑 B는 별개야

그러니까 B는 반드시 해야 돼

A를 안 했다 하더라도

B는 해야 돼

이게 당연한 법의 해석이에요

그래서 여기서 정확하게 이게 정확하죠

대법원에서 무상귀속을 안 하더라도

무상양도를 해야 된다

그러니까 이 사례에서

서울시는 317억 원어치 다 주고

용적률 인센티브 주고

68억 원어치도 뺏겼죠 조합에

이거 굉장히 큰 케이스입니다

근데 이걸로 끝났느냐? 아니죠

그럼 그 전에

유상매입 한 조합들이 쭉 있었을 거 아니에요

줄줄이 소송 다 걸었어요

2000년 초반 얘기인데,

2010년 초반 얘기인데, 10여 건

서울시가 다 물어줬습니다.

이게 뭘 의미하냐면

무상귀속과 기부채납은 반드시 구분해야 된다 반드시

왜냐하면 무상귀속은 법률에서 정한 강행규정이기 때문에

그거를 안 한다고 안 하면 안 되는 겁니다

그래서 그 이후에 어떻게 됐냐면

우리가 순부담률이라는 걸 만들었잖아요

이 순부담률이 왜 만들었냐면

무상귀속과 기부채납이 다르기 때문에

어떻게 만들었냐면

일단 줄 거 주고

그러니까 형평성이 중요하죠 형평성이

A, B, C, D

각 재건축 사업 대상지에 동일한 순부담

총 내는 것들이 똑같아야 불만이 없잖아요

민원이 없지 않습니까?

그래서 순부담이라는 걸 만들어서요

일단 무상귀속할 수 있는 거 해야 되는 거 하고

거기에 줄 수 있는 거 주고

그럼 나머지는 어떡하죠?

기부채납으로 그렇게 보정을 해서

순부담률을 맞추는 겁니다

25% 정도로 20%든 25%든

이게 이제 지금 서울시에서

우리가 쓰고 있는 순부담률이 나온 이유입니다

이거를 정확하게 알아야지만이

무상귀속을 할 거 하고 줄 거 주는데

그럼에도 제가 이렇게 강조를 함에도 불구하고

도정법에 최근에 이런 조항이 또 들어갔어요

정비기반시설의 기부채납을 요구하여서는 안 된다

이런 게 들어가 버렸어요

이것도 완전히 지금 법을 이중으로 들어가요

도정법에 분명히 정비기반시설은 무상귀속해야 된다고 해놓고서

같은 법률에

또 정비기반시설 기부채납 이렇게 써버리니까

이게 또 굉장히 헷갈리는 거예요

이거는 정확하게 이제 구분을 해야 되는 것 같고

제가 이제 여러 가지 심의나 자문을 하다 보면

제가 그래서 이 표를 만들려고

엄청나게 상임기획과에다가 부탁을 했습니다

이 표를 만든 거예요

그래서 여기는 일단 정비기반시설에서

무상귀속 되는 거 쓰고

여기에 무상양도 되는 거 쓰고

그러면 얘 A 빼기 B가 나오면

여기에 나머지 기부채납하는 거를 더해서

순부담을 계산한 이 표를 만들었는데

제가 이제 계속 심의를 하다 보면

아직도 이거를 틀리게 하는 경우가 되게 많더라고요

여기서 이제 이거를 틀린 곳을

딱 캐치하신 분은

오늘 제가 말씀드린 너무 보람이 있을 것 같은데

뭐가 틀렸냐

첫 번째 공공청사는 정비기반시설이 아닙니다

공공청사는 정비기반시설 아니고

얘는 기반시설이죠

공공시설도 아닙니다

얘는 여기로 와야 돼요

그리고 정비기반시설등도 아닙니다

기반시설로 가야 되고

이 제목도 기부채납에 관한 사항이 아니에요

순부담에 관한 사항이지

등등등등 아직도 굉장히 혼란스럽기 때문에

이 부분에 대한 정확한 게 필요할 것 같고요

자, 공공기여

그럼 공공기여는 뭐냐면

가장 중요한 거 자, 그러면

기부채납, 무상귀속 이거는 필수기반시설을 국가가 확보하기 위한 제도로서 되게 오랫동안 써온 겁니다

1970년대 말부터

자, 그러면 공공기여는 뭐냐

일반적으로 우리가 일반 국민들이

자기 땅을 용도지역 바꿔주세요

도시관리계획 바꿔주세요

이런 요청 권한이 없습니다

우리도 없고

전 세계 없을 거예요 영국 미국 일본 없습니다

왜냐하면 그렇게 그렇지 않으면

도시계획을 유지 못하잖아요 그렇죠

내 땅이 제1종전용주거지인데 바꿔주세요

이거를 허용하게 되면

도시계획을 유지를 못하기 때문에

당연히 그 권리를 인정을 안 하는데

예외가 있죠

그게 국토계획법 26조입니다

뭐라고 돼 있냐면

지구단위계획의 경우에는

입안을 제안할 수 있다 지구단위계획은

이거 가지고 이제 뭘 만들었냐면

서울시에서 2000년 초반에 사전협상제도를 만들었잖아요

잘 아시는 이 첫 번째 현대 GBC 사례

이게 뭐냐면

제3종일반주거지역을 시장이 갖고 있는

도시관리계획 변경 권한으로

일반상업지역으로 바꿔주는데

사전협상제도가 왜 중요하냐면

그전에는 우리가 도시계획적으로

코엑스 앞에 복합개발도

엄청나게 일어나고

여기는 누가 뭐래도

굉장히 서울의 강남의 한복판 도심인데

여기에 한복판에

이게 3종일반주거지역

일반적으로 아파트 지을 수 있는 땅이 있다는 거는

도시계획적으로 말이 안 되지 않습니까?

그런데 그럼에도 불구하고

시장님은 이거를 함부로

일반상업지역으로 못 바꿔주잖아요 그렇죠?

왜냐하면 정치적인 부담 때문에

손이 덜덜덜 떨리잖아요

그래서 이러한 제도를 선진화하기 위해서

우리가 사전협상제도를 만들었고

이거를 끄집어내서

너네들이 우리가 바꿔줄 테니까

공공기여라는 이거 올라가는 땅값,

토지가격의 일부를

우리가 환수하는 조건으로 바꿔줄게

이런 거를 만든 게

사전협상제도고요

그래도 제가 항상 개발이익과

이 계획이득을 좀 개념적으로 분리를 하는 게 맞다고

제가 말씀을 드린 겁니다

계획이득이든 계획이익이든 상관이 없어요

그런데 저는 이거를 분리를 해야 된다고

생각하는 게 왜 그러냐면

개발이익이라는 것은

개발이익환수법에 명확하게 정의가 되어 있습니다

개발이익환수법에

뭐라고 되어 있냐면

개발이익이란 개발사업의 시행,

토지이용계획 변경 들어가 있죠

이게 개발계획 이득이거든요

제가 말하는

포함되어 있는 겁니다

이걸 통해서 다 끝났을 때

개발사업이 다 끝났을 때

토지가격이 올라간 것에 대해서

우리가 개발이익 환수를 하겠다

그게 뭡니까? 부담금이죠

개발이익부담금을 그래도 내는 거예요

이거는 개발이익은 한마디로 부담금이라는 수단으로

환수를 하고 있습니다

근데 지금 우리는 뭘 원하는 거냐면

거기 개발이 아니고

개발 가기 전에

단순히 우리가 도시관리계획 용도지역만 변경하거나

도시계획시설 폐지하면서 발생하는 토지가 상승분 요거 요거를 우리가 잡아내겠다는 거거든요

그 개념이 최초의 사전협상하면서

국토개발 시행령 42조의3에 들어갔고요

지금 이제 법률로 올라왔습니다

여기서 정의하는 이게 바로 제가 볼 때는 공공기여다

한마디로 지자체에 갖고 있는 도시관리계획 변경 권한으로

용도지역을 올려주거나

도시계획시설 폐지해서 올라가는 땅값이 올라가는 것

딱 그 순간

그러니까 개발이익이라고 정의하게 되면

개발이익은 나중에 끝나서

부담금으로 환수가 되기 때문에

얘랑 개념이 섞이잖아요

그래서 제가 그거를 굳이 계획이득이라는 말로

제가 쓰는 겁니다

이거 구분하는 게 맞겠다라는 거고요

근데 이제 공공기여라는 말이 정의가 없어요 정의가

법률에도 없고

예전에 서울시 조례에

법률에 법에 있던

이 말을 써가지고

이렇게 썼는데

지금은 이것도 바뀌었습니다

공공시설 등으로 바뀌었기 때문에

이거는 지금 안 쓰고 있고요

한마디로 법률적 정의가 없다

그런데 요즘에 각종 법률에

다 들어옵니다 공공기여가

정의가 없어요

그러니까 막 헷갈리는 겁니다

그래서 여기서 노후계획도시특별법이나 도심복합개발법

이런 데에 이걸 읽어보면

정의는 없지만

계획이득 환수

이게 도시계획 규제완화를 통해서

땅값이 올라가는 것의 일부를 갖고 가는 게 공공기여구나

이렇게 우리는 추정을 하는 거죠

그렇기 때문에 제가 생각하는 계획이득이라는 것은, 공공기여라는 것은

계획이득을 환수하는 총인데

그러면 만약에 땅값이 1천억에 올랐는데

서울시로 따지면 올라가는 용적률의 60%를 받게 돼 있잖아요

환산을 해보니까

예를 들면 600억이다

그러면 그 600억을 가지고

뭘 해야 되냐면 쓸 데가 필요한 거죠

그러면 뭘 해야 되지?

첫 번째는 당연히 필수기반시설을 해야죠

그걸 위해서 발생할 수 있는 도로 확보,

공원 해야죠

그 다음에 개발 부영향 완화를 해줘야죠

지역에 필요한 시설들 넣어줘야죠

그래도 남으면 어떡하죠?

강남 같은 경우는 그래도 남기 때문에

그걸 이제 현금으로 받는 건데

지금 우리가 이거를 활용해가지고

이미 서울시에서는 많은 사업들을 하고 있습니다

대표적으로 역세권 활성화 사업 대표적입니다

사전협상이랑 거의 같아요

올려주고 받는 거

그리고 역세권 장기전세,

청년주택 다 마찬가지입니다

이런 부분들이 서울시에서는

이미 자리 잡혀 있고요

근데 혹자는 이렇게 비판을 또 해요

아니 국토계획법에서 법률에 의해서

지자체장한테 도시관리계획 변경할 수 있는 권한을 줬더니

시장이 이거 가지고 장사를 하네?

이렇게 또 비판하는 사람도 있습니다

근데 그거는 제가 볼 때는

조금 이제 더 도시계획 공부를 해보면

이미 그거는 도시계획의 하나의 수단으로

이미 도입을 많이 쓰고 있습니다

우리가 잘 아는 허드슨야드 개발, 배터리파크시티,

영국도 마찬가지고요

이런 개발을 어떻게 추진을 하냐면

당연히 이 기존에 있던 도시관리계획을 시장이 변경해 주면서

발생하는 계획이득을 적절하게

자기 정책적인 목적을 확보하는 수단으로 활용을 하고 있기 때문에

지금 이거는 제가 찾아보니까

이미 Value Capture

또는 Value Sharing

이라는 용어로

이미 많이 쓰고 있습니다

이거는 당연히 이제 사회가 발전하면 쓰는 거고요

이게 헷갈리는 게 그러면은

아니 이거 이거 예를 들면 상한용적률을 주면서

이 기부채납 주는 것도 공공기여인가?

아까 제가 말씀드린 거에 의하면

이거는 뭐냐면

일단 일단 그 국토계획법상에 주는 거를 눌러놓고

기준용적률을 눌러놓고

그 다음에 말 들으면 허용용적률을 주고

기부채납은 상한용적률을 두게 돼 있잖아요

있는 거를 눌러놓고 하는 거

이것도 공공기여냐

이것도 이제 개념적으로 헷갈리는 거고

이제 거듭 말씀드리면 스펙트럼입니다

근데 이제 또 민간에서는 되게 헷갈려해요 공개공지

이것도 공공기여다

그렇게 얘기하는 경우가 있습니다

공공시설 개방하는 거 공공기여다

그러니까 제가 스펙트럼을 쫙 이렇게 해보면

여기를 해보면요

이 공개공지 개방시설을 하는 거는

공공성 확보를 통해가지고

소유권을 받는 건 아니잖아요

이거는 그냥 민간 땅에다가

인센티브 주고 확보하게 하는 거고요

그 다음에 필수기반시설 부영양화나

뭐 이런 것들이 있고요

여기에 이 무상귀속 있잖아요

무상귀속 얘는 지금 우리가 기본적으로

공공기여에 포함을 안 하고 있습니다 얘는

법률적으로 니네들이 당연히 해야 되는 거기 때문에 해야지

도시개발법이 대표적인데

도시개발법에서는 무상귀속에 의한 거 다 하고

추가로 지금 공공기여를 요구하고 있기 때문에

사업적으로 굉장히 어려운 부분들이 많이 있습니다

근데 사업자가 느끼는 공공기여는요 여기까지예요

사업이익에 대한 세금, 부가가치세

지금 서울시는 공공기여에서

기부채납 받는 거

부가가치세는 지금 빼도록 돼 있습니다

왜냐하면 이거 사업자가 돌려봤거든요

그런데 사업자가 느끼는 공공기여는

공개용지부터 시작해서 여기까지

부담금도 다 공공기여라고 여기고 있고요

우리가 생각하는,

시가 생각하는 공공기여는

이런 거 아니죠

이런 거 아니죠

이거 다 공공기여 아니고

특히 이거 교통개선대책

GBC 같은 거 할 때도

저쪽에서 올림픽대로에서 들어오는 것들

그거는 광역교통개선대책으로 만들어야 되는 거기 때문에

이건 공공기여 아닌 것으로 판단하고 있기 때문에

지금 민간하고 공공이 생각하는

이 공공기여에 대한 이 범위도

굉장히 지금 헷갈립니다

무상귀속 포함해야 되나 마느냐

이런 거 교통개선에 대한 포함해야 되나 마느냐

이런 것들이 지금 우리가 계속해서

조금 논의를 해야 될 과제인 것 같고요

그 다음에 이제 방법이 발전을 많이 해오고 있는데

아까 본부장님 말씀하셨지만

처음에 토지만 받았다가

그 다음에 건축물 받았죠

그 다음에 이제 현금으로 확대를 했는데

현금은 일반 지구 단계에서 다 받을 수 있는 게 아니라

오직 사전협상 제도만

그리고 역세권 활성화 사업에서

국토개법의 8-8-2에 해당하는 역세권 주변에만 받을 수 있도록

지금 되어 있는데

앞으로는 이 현금 설치 비용에 대한 요구가 확대될 것 같고요

이게 왜 그러냐면

특히 이제 공공기여 다양화가 필요한데

지금 현재 법상에 52조의2에

서울시랑 국토부

엄청나게 이제 52조의 2로 법률로 올리자고

공공기여 사전협상제를 올리자고 했을 때

당연히 종상향도 포함을 시키자고 했는데

국토부에서 이걸 안 넣었습니다

그래서 지금 52조의2는 종상향은 안 되고요

종상향은 아예 이 대상이 안 되고

용도 지역 간 변경 주거 지역에서

상업 지역 이 경우만

지금 이 현금을 받을 수 있는 대상으로 봤기 때문에

이 부분은 좀 개선이 필요한 것 같고

그다음에 이제 지금 이게 문제거든요

강남 같은 경우는 이미 충분하지 않습니까?

도로, 공원, 기반시설 충분합니다 강남은

더 이상 받을 게 없어요

오히려 받을 게 없어가지고

이제 이거를 현금으로 받아서

저쪽에 강북지역에 쓰도록 하는 게

공공기여의 핵심인데

기존 기반시설,

공공시설 개량이 큰 이슈입니다

특히 상하수소 같은 거

엄청나게 낡아가지고

이거를 개량을 할 비용이 필요한데

지금 현재 법상에서는

이게 허용이 안 되잖아요

무조건 이거를 기부채납하는 것만

공공기여로 지금 유지가 되기 때문에

제가 생각할 때는

공공기여의 방법이 좀 다양화될 필요가 있을 것 같습니다

마지막 페이지입니다

그래서 제가 생각하는 것은

이 법률적인 개정이 반드시 필요할 것 같습니다

첫 번째는 뭐냐면

최소한 공공기여 정의는 신설을 해줘야죠

공공기여란 뭐다

이거를 독립법률로 하든지

아니면 국토계획법상에

공공기여의 법적 정의는 신설해주고 기부채납,

무상귀속과 관련된 용어를 정리했으면 좋겠고요

지금 국토계획법에 남아있는 기반시설 부담구역, 설치비용

이거는 전혀 유명무실한 거기 때문에

차라리 이런 걸 삭제를 하고

공공기여 규정으로 같이 합치는 게 좋지 않을까

그다음에 공공기여 의무대상도

지금 다 확대를 해야 되는데

특히 용도지역 상향,

종상향 포함시켜야 되고요

요즘 문제되는 게 이겁니다

허용으로 바꿔주는 거

특히 수원이나 이런 데서는 허용용도으로 바꿔주는 것도

지금 공공기여 대상으로 들어가고 있는데

국토계획법 52조에는 포함이 안 돼 있어요

왜냐하면 용도지역 변경

또는 도시계획시설 폐지 이렇게 돼 있습니다

못이 박혀 있어서

그냥 허용만 바꿔주는 거는 안 되는데

이거 같은 경우도 이슈가 되는 게 많거든요

오피스텔 허용 안 했다고 허용해줄 때

이럴 때는 굉장한 토지가의 상승이 유발되기 때문에

이제 지가에 영향이 큰 허용용도

불허용도 변경도

공공기여의 의무대상으로 포함시키는 게 맞는 것 같고요

특히 공공기여 방법에 있어서도

말씀드렸던 개선이나

그 다음에 기타 시설에 대한

운영관리비용들도 포함을 시켜줘야

좀 더 공공기여 받는 시설에 대한

지속적인 운영관리가 필요할 것 같습니다

공공기여가 그전에는 기부채납 무상귀속

이렇게만 여겨졌다면

지금은 이게 뭐냐면

저는 이게 되게 중요한 것 같아요

지자체의 재정모델하고 결합을 시켜야겠다

왜냐하면 이게 세금으로 해결하지 못하는 걸

해결할 수 있는 거지 않습니까?

계획이득 환수를 통해서

그렇기 때문에 이걸 좀

동체적 개념으로

지자체의 재정모델과 결합한 도시기획수단으로 발전시켰으면 한다

하는 말씀을

끝으로 제 발표를 마치겠습니다

서울연구원의 맹다미입니다

김지엽 교수님께서 너무 분위기를 싹 올려주셔서

제가 상당히 부담스러운 입장에서

투입이 된 상황입니다

농담이었고요

일단 오늘의 컨퍼런스의 주제들을 좀 보시면

사실 상당히 유기적으로

세 가지의 발제,

기조연설과 두 가지의 발제가 연계가 되어 있습니다

첫 번째는 발표는

서울시가 공공기여를 어떻게 바라보고

앞으로 어떻게 구현을 할 것에 대한 방향성을

기조연설에서 말씀을 해주셨다면

김지엽교수님께서는

공공기여의 여러 가지 제도적인 이슈에 대한 부분들을

너무나 재밌게 잘 풀어주셨고요

저는 조금 더 실질적인 논의로

서울시가 지금 공공기여 시설을

어떻게, 얼마큼 받아왔고

이런 시설들이 어떤 의미가 있고

그럼 이것들을 토대로 해서

어떻게 발전시켜야 되는지에 대한 논의로

얘기를 풀어보도록 하겠습니다

아무래도 이제 세 개의 발제가

내용적으로 연계가 크다 보니까

일정 부분 조금씩은 중복적인 내용들은 있다는 부분

먼저 양해 말씀드리겠습니다

잘 아시는 바와 같이

사실 기반시설 공급이라는 부분들은

어찌 보면

과거에는 공공의 가장 중요한 역할 중에 하나였습니다

그런데 이제 서울이 급속하게 성장을 하면서

과거에는 어쨌든 도로나 상수도

그리고 공원과 같은 필수기반시설에 대해서

많이 공급이 이루어졌고요

그리고 시민의 삶의 질 향상에 대한 요구가 커지면서

2000년대 이후에는 문화,

사회복지시설 등에 대한 확장과

약간 변화가 있었고

최근에는 지금 보시는 것처럼

인구구조가 워낙 크게 바뀌다 보니까

저출생이라든지 고령화 관련한

이런 변화에 대응하는 시설로

수요가 변화하면서

민간 주도로 이것들이 변화하기 시작합니다

지금 저희가 인구나 가구 구조에 대한 변화들도 크고

사회 전반적으로 큰 여건 변화들이 있으면서

사실은 공공기여에 대한

여러 가지 개념도 그렇고

범위, 대상에 대한 변화들도 있었습니다

앞에서도 여러 번 나왔지만

과거에는 사실 즌공하고 나서

별도의 운영계획이나

이런 것들이 필요가 없는 도로나 공원 같은 토지 위주의 기부채납이었다가

점점 건축물로 이것들이 확대되면서

건축물로 가다 보니까

기존에 김지엽 교수님께서 강조하셨던 기반시설이나 공공시설만으로는

사실은 조금 여러 가지 제약들이 있기 때문에

예를 들면

서민주거안전과 같은 공공의 필요성을 인정하는 내용들까지도

이제는 포괄해서 범위가 확장되고 있는 추세입니다

이러한 일련의 과정에서

서울시는 2015년도에 기부채납

공공시설 통합관리시스템을 도입을 해오고 있습니다

그래서 오늘 제가 말씀드릴 부분은

서울시가 기부채납 공공시설

통합관리 시스템을 도입하면서

여태까지의 계획에 대한 내용들이라든지

공급의 총량들

그리고 규모

그리고 무엇보다 입지에 대한

적정성 운영에 대한 부분들을

한번 좀 살펴보고

여기서 도출되는 과제들이 무엇인지

그리고 이것들을 토대로

앞으로의 어떻게 발전 방향을

만들지에 대한 얘기로 논의를 드리도록 하겠습니다

앞에 제도에 대한 내용들

너무 말씀을 잘 해주셨지만

한 가지 좀 강조하고 싶은 거는 2009년에 서울시가

사전협상을 도입을 하면서

공공기여 개념이 만들어졌고

그 이후에 사실 서울시에서 도시계획조례,

오늘 말씀드리는 통합관리시스템 운영,

그리고 그 외에 다양한 기준들을 만들어 오고 있습니다

특히 국계법이 개정이 되면서

여러 가지 운영 설치 기준이라든지

공공기여 가이드라인 수립까지도 확장해 오고 있고

공공기여 방식에 대한 부분은

다양화되고 있다는 내용으로 가름하겠습니다

그렇다면 지금 서울의 공공기여 통합관리 시스템이

도대체 어떤 내용인지

좀 간단히 말씀을 드리겠습니다

사실 기존의 개발 사업들을 보면

개별적으로 개발 사업을 통해서

여러 가지 공공기여들이 있었던 것들을

사실 그냥 개별적으로 운영하던 부분에서

이것들을 좀 통합적으로 관리 운영해야 된다는

필요성에 의해서

15년부터 시스템이 만들어졌는데

시스템의 근간을 보시면

기본적으로 공공기여 수요시설이 무엇인지를 분석하는 부분들

그리고 분석을 토대로 해서

실제 사업과 시설을 매칭시키는 것들이

가장 큰 시스템의 주요한 내용입니다

그래서 수요시설에 대한 부분들은

서울시 같은 경우는

2018년에 생활권 계획을 수립을 하면서

그 당시 수립하면서

지역에 부족한 생활서비스 시설들을 도출을 했었고요

그거를 근간으로 해서

여기에 관련 실국의 여러 가지 필요시설에 대한 수요조사가 함께 이루어지면서

궁극적으로 사업별로 나오는 공공기여에 대해서

수요시설과 이것들을 매칭하는

전반적인 체계를 잡아서

운영을 하고 있습니다

그 결과 지금 10년 정도가 경과가 됐는데

지금 계획 기준으로 본다면

총 공공기여 시설이 579개,

작년 연말 기준입니다

계획이 되어 있고

이 가운데 준공이 124개입니다

사업 방식을 좀 살펴보시면

사실은 대부분 정비 사업과

지구 단위 계획을 통해서

시설들이 만들어지고 있어서

한 전체 80%가 여기서 나오고 있고

그 외에 재정비 촉진 사업이라든지

역세권 사업에서도 일부 나오고 있습니다

그리고 이제 시설의 유형들을 보시면

공공청사가 한 40%가량 차질하고 있고

그 외에 사회복지시설, 문화시설,

체육시설 등등의 시설로 유형이 잡혀져 있습니다

지금 전반적으로 지난 10년간의 계획과

실제 준공 내용들을 보시면

전반적으로 이렇게 증가세는 보이고 있고

특히 2020년 이후에

뭔가 개발에 대한 활성화가 유지되는 기조에서

상당히 공공기여 시설의 총량이

상당히 늘어나고 있음을

아실 수 있습니다

이 공공기여 시설들을

서울시 전역에 좀 뿌려보면

지금 보시는 바와 같이 점들로 표현이 됩니다

이 시설들을 또 조금 자치구별로 본다면

시설 수 자체에서도 조금 편차가 있고

무엇보다 추진 단계에서도

조금 편차가 있는 게 사실이긴 합니다

총 개소수로만 본다면

지금 용산, 서초,

성동구 등이

상대적으로 공공기여 총량이 많은 상황이고

상대적으로 도봉이나 종로 같은 경우는

좀 적게 나타나고는 있습니다

그래서 이 공공기여 시설의 총량을

방금 말씀을 드렸고

그럼 이 공공시설이 어떠한 의미를 갖고 있는지를

크게 두 가지 측면에서 말씀을 드리려고 합니다

첫 번째는 규모적인 측면이고요

두 번째는 입지의 적정성에 대한 부분입니다

먼저 규모적인 측면에서는

사업비 총 사업비와

저희가 공공기여시설을 토지와 건축물을 구분을 해서

가액을 한번 분석을 해봤습니다

그 결과 사업비가 초기에는

한 천억 정도 수준이었던 것들이

지금 상당히 크게 증가를 했었고

사업비 증가와 더불어

공공의 이익과 민간의 이익이

함께 증가하는 구조를 보이고는 있습니다

그래서 어찌 보면

윈윈 시추에이션이라고 말씀을 드릴 수 있는데

그 연도별로 사실 공공의 이익 같은 경우

연도별로 편차가 있긴 한데

초창기에 비해서

상대적으로 좀 안정적으로 최근에는...

공공부문의 이익이

조금 더 비중이 증가하고 있는 추세이기도 합니다

두 번째 의미는 입지 적정성 측면에서

말씀을 드리고 싶습니다

저희가 자치구별로 공공시설 분포를 기준으로 해서

자치구 간의 공공시설 불균형 지수를 한번 확인을 해봤습니다

전반적으로는 불균형지수를 완화하는 것으로 나타나고 있지만

시설 간의 편차는 나타나고 있습니다

예를 들면 사회복지시설, 체육시설,

보육시설 등과 같은 시설들에서는

공공기여시설 공급으로 인해서

균형발전에 많이 기여를 한 것으로 나타나고 있습니다

반면에 노인여가시설이라든지 공원 등과 같은 시설들은

격차 개선 효과가 조금 제한적으로 나타나고 있는데

이것도 시설별로

저희가 좀 따져보면

노인 여가 시설 같은 경우는

고령 인구의 증가 속도에 비해서

시설 공급이 따라가지 못하고 있다는 측면이

한 가지가 있고요

그리고 공원 같은 경우는

워낙 법에 의해서

의무적으로 지금 제공해야 되는 부분들이 있기 때문에

이 외에 공공기여에 대한 부분들도

사실은 변화가 그렇게 크지 않았다는 측면에서

개선 효과는 조금 제한적이라는 부분으로

말씀을 드릴 수 있습니다

그리고 입지 적정성 측면에서

또 한 가지 저희가 공간 영향권을 좀 살펴봤습니다

지금 공공서비스 시설에 대한 소외 지역 안에서

이 공공기여 시설의 계획으로 인해서

얼마나 영양권이 확대됐는지를 확인해보는 작업인데요

여기도 앞서 보신 공간 형평성과 유사하게

시설별로 편차가 나타나고 있습니다

예를 들면 지금 도서관이라든지

창업지원시설 같은 경우는

파란색이 기존의 영양권이고

핑크색으로 채워진 부분들이

공공기여시설이 반영됨으로 인해서

영향권이 확대됐다고 보시면 될 것 같은데요

아무래도 이 핑크색 부분들이 많이 나타나는 걸로 봐서

사실은 소외 지역의 이러한 시설들의 확충을 통해서

영향권이 많이 확대되고 있다는 부분을 알 수 있었습니다

반면에 체육시설이라든지

보육시설 같은 경우는 보시는 것처럼

대부분이 지금 파란색으로 표현이 되어 있는데

이 얘기인 즉슨

기존의 공급량이

상당히 충분하다는 의미

이 때문에 밀도가 이미 높아진 상황에서

공공기여 시설이 확충이 되어도

사실 그 영향권의 확대 효과가 그렇게 크지 않았다는 부분들을 알 수 있었습니다

이렇게 공공기여의 의미를

두 가지로 말씀을 드렸고요

이후에 사실 통합관리 시스템을 만들고 나서도

서울시가 정책적으로

상당히 많은 노력을 기울이고 계신데

그 중에 하나가 실태조사입니다

작년에 서울시가

이제 그 124개 준공된 공공기여 시설에 대해서

처음으로 전수조사를 좀 추진을 하셨습니다

그래서 뭐 여러 가지 단계를 거쳐서

실제 준공된 시설 전부를 조사를 하셨고

그 조사 결과에 따라서 뭔가

이슈가 필요하거나

개선이 필요한 것들을 도출을 하셨고

그리고 개선 방안도 제안을 하셨는데

그 실태조사 결과를 간단히 말씀을 드리면

전반적으로 공공기여시설 전체 계획시설 중에

한 17%가 준공된 시설이고 말씀드렸듯이

강동이나 용산,

은평 같은 구에서

준공된 시설들이 많이 분포를 하고 있습니다

이 빨간색 부분이 약간 개선이 필요한...

시설이긴 하나

전반적으로 대부분의 시설들이

관리나 운영에 있어서

양호한 것으로 나타나고 있습니다

조금 더 양호한 사례 같은 경우는

예를 들면

지금 용산구에 위치한 시설 같은 경우는

아무래도 기존에 조성이 됐던 이용용도가 저이용되다 보니까

용도변경을 한다든지

아니면 공간대여를 통해서

적극적으로 시설을 운영하고 있는 사례가 있었고요

강동구에 위치한 시설 같은 경우는

시설이 조성되자마자

운영부서를 신속하게 매칭을 시켜서

현재 잘 운영하고 있다는 내용들도 있습니다

반면에 개선이 필요한 건

크게 3가지 정도로 말씀을 드릴 수 있는데요

예를 들면 조성이 되고 나서

운영부서가 확정이 안 됐거나

방치되고 있는지

관리가 안 되는 유형들이 있고

이용률이 낮아지고 있습니다

아니면 이용대상이나 이용시간이 제한되어 있는

운영상의 이슈가 있는 시설들이 있었습니다

그리고 시설 자체 조성부터

접근성이 좀 안 좋거나

인지성이 떨어지는 시설

자체 이슈들도 있었기 때문에

이러한 것들을 파악해서

개선방안으로 제안을 드릴 수 있을 것 같습니다

그리고 또 한 가지 서울시의 정책적 노력 중에

하나는 도시계획정보시스템 UPIS를

고도화하고 있는 부분입니다

이 영역도 사실 서울시가

선도적으로 UPIS를 구축을 해서

계속 잘 운영을 하고 있고

사실 UPIS 같은 경우

계속 진화를 하고 있는데

초기에는 정보조회 정도로 있었던 기능이

이제는 도시관리계획 입안까지도 지금 가고 있고

UPIS 안에 내부 행정업무용도 있지만

최근에 대시민용까지도 같이 작업을 하고 계십니다

그런데 내부 용도,

특정 업무에 대해서는

담당자만 접근이 가능했던 부분들을

지금 현재 고도화 작업을 하시면서

여러 가지 정보들을 시 내부에서도

업무에 활용을 하고 계시겠지만

대시민용으로 공개도 준비를 하고 계십니다

예를 들면 앞단에 제가 말씀드렸던 실태조사의 내용들,

준공된 공공시설의 여러 가지 실태조사의 현황과

이런 지도 기반 서비스를

도시공간 포탈에서

정보를 공유할 예정이기 때문에

이런 부분들도 조금 더 시민에게 가까이 다가가기 위한 노력으로 추진을 하고 계시는 상황입니다

그래서 좀 간단히

그동안 한 10년 동안의 서울시의 노력들이

어떤 의미를 갖고 있는지

제도적인 부분이라든지

시스템 구축에 대한 부분에서는

어느 정도 의미가 있었고

그리고 무엇보다 양쪽으로

시설을 확충한 부분들

그리고 시설에 따라서

조금 더 균형 발전에 일정 부분 기여했다는 부분들도 있습니다

그런데 그동안은 어쨌든 시스템을 도입하고

운영하는 어찌 보면

이런 정착이라기보다는 토대를 만드는 시기였다면

이제는 그 토대를 기반으로 해서

조금 더 한 발짝 나아가기 위해서는

여전히 몇 가지 조금 아쉬운 지점들은 있다는 부분을 조금 말씀드리고 싶은데요

먼저 김지엽 교수님께서 말씀 주셨던

여러 가지 공공기여의 개념이나

기준에 대한 부분이라든지

그리고 현재의 통합관리시스템에 대한 부분을

조금 더 고도화하는 부분들

그리고 이미 준공된 시설들,

앞으로 또 준공예정인 시설들에 대해서도

조금 더 지속가능한 운영관리 체계를 만드는 부분들은

여전히 과제로 남아 있습니다

이런 과제들을 토대로

향후 발전 방향으로

크게 세 가지 말씀 간단히 드리겠습니다

먼저 첫 번째는 어쨌든 공공기여의 개념이나 기준들에 대해서

법적으로도 물론 제도가 필요하겠지만

서울시 차원에서도 민간으로 하여금

뭔가 일관성 있는 지침을 통해서

예측 가능성을 높일 수 있는 상황은 필요합니다

앞단에 말씀 주셨던 것처럼

개발이익과 계획이득에 대한 부분이

사실은 이 전반적인 프로세스에서 보면

상당히 경계가 불분명한 부분들이 있기 때문에

그러한 내용에 대한 기준을 좀 구체화하고

명확하게 해야 되는 부분들이 있고요

그리고 이제 두 번째는

통합관리시스템 자체가 잘 운영이 되고는 있지만

그동안은 어쨌든 양적 공급에

큰 방점이 있었다면

이제는 한 단계 더 업그레이드 시키는 개념으로

논의가 좀 필요할 것으로 보여집니다

그래서 지금 현재 사전수요조사 같은 부분들도

지금 생활권 계획이

사실 2018년에 수립이 되면서

그때 만들어진 데이터들이

현재로서 시점에서 보면

상당히 조금 아웃데이트되어 있기 때문에

조금 더 실효성 있는 데이터의 업데이트가 좀 필요하고

그리고 무엇보다 공공기여 시설의

적정성과 매칭에 대한 고도화도

이제는 좀 필요하다는 판단이 듭니다

그리고 무엇보다 여건 변화가 워낙 빠르게

지금 일어나고 있기 때문에

이 시스템 자체가 갖고 있는 경직성에서

조금 더 유연하게

이것들을 받아들일 수 있도록

변경하는 대응체계도

사실은 모색이 필요해 보입니다

그러기 위해서는

조금 더 양질의 데이터

그리고 업데이트된 데이터를 통해서 이력관리라든지

그리고 실제 DB에 대한 보안들

그리고 이력관리와 DB를 토대로 해서

수요 분석을 할 수 있는 시스템

그리고 더 나아가서는

모니터링까지 할 수 있는

이 체계를 만들어서

전체적인 시스템의 고도화가 필요한데

이를 통해서

계획과 실제 공급과 운영

그리고 후에 사후관리까지도

조금 더 전생의 주기로 관리할 수 있는 체계로

한 발짝 더 나아갈 부분을 제안을 드립니다

그리고 단기적으로는 세 번째로는

운영관리체계 개선에 대한 측면인데요

실태조사를 통해서 나왔던

그런 이슈들을 조금 더 이 시설들의 추진 단계별로

관리할 수 있는

개선방안들이 필요합니다

예를 들면 계획 결정 단계에서는

시설의 적정성을 명확하게 검증할 수 있는 부분들

그리고 건축설계 단계에서는

앞단의 이슈로 보셨던 접근성이라든지

인지성 부분에 대한 것들은

사실 어찌 보면

이 단계에서 잡을 수 있는 부분이기 때문에

건축심의 기준을 마련을 한다든지

그리고 착공,

준공 단계에서는 무엇보다 시설의 품질 관리에 대한 부분들

그리고 더 나아가서는

운영 관리, 모니터링까지도

조금 나아갈 수 있는 체계 개선도 좀 필요한 상황입니다

그리고 마지막으로는 앞서 말씀드렸던

여러 가지 개선 사항들이 행정적으로나

제도적으로나 필요는 하겠지만

조금 마지막으로 화두를 던지고 싶은 부분은

사실은 지금 개별 사업에 의해서

공공기여들이 잘 되고는 있는데

이게 이제 이 시설들의 시점들도

워낙 다양하고

사업의 추진 상황에 따라서

변수도 너무 많고

그리고 이 공공기여라는 부분들이

이제는 뭐 돈,

현금에서 건축물,

토지까지도 확장이 되다 보니까

이것들을 시기별로 아니면 지역별로 아니면 수요를 변화해서

대응해야 되는 상황들이

점점 더 그렇기 때문에

장기적으로는 이것들을 하나의 덩어리 안에서 비축도 했다가

단기적으로 가볍게 쓰기도 했다가

이런 부분들에 대한 장례 수요에 대비한 체계적인 통합 관리까지도

이제는 좀 고민이 돼야 될 것 같은 거고요

그렇게 해야만 조금 더 시민들에게 도움이 될 수 있는 시설들

그리고 전략적인 도시의 자산으로

이것들이 활용될 수 있지 않을까 하는 바람으로 발제를 마치겠습니다 감사합니다

방금 소개받은 이창호입니다

많이 들어오셨네요

김성보 부시장님이 말씀하셨던 것처럼

좁고 깊은 내용인데

따지고 보면

도시가 변하는 개발 사업과 관련돼서

가장 첨예한 이슈인 것 같아요

이걸 어떻게 다루냐에 대한 분들이

단순하게 공공이 어떤 모양으로

어떤 시설이나 어떤 재원을

조달하느냐의 문제가 아니라

이 틀 자체가 만들어내는 도시의 모습이 상당히 달라질 수가 있다고 봅니다

그래서 굉장히 중요하다고 생각을 하고

오늘 오신 분들도 현업에서

이런 관련된 제도에 대해서

많은 의견들을 가지시고 있을 것 같아요

그래서 지정토론자들의 토론이 끝나고 나서

이것 그대로의 얘기를 전해서

서로 얘기를 나눴으면 하는

그런 생각을 갖고 있습니다

저는 사실은 한 4년 동안

도시계획위원회를 최근에 하고서

이제 다 끝나고

다시 제가 갖고 있는

어떻게 보면

남들이 생각하는 제 모습이

시장주의자 인데

시장주의자의 모습으로 약간 회귀한 그런 상태라고 봐요

그래서 물론 도시계획위원회 할 때는

위원이라는 입장에서

또 공공성 입장에서

여러 가지 잣대나 위치를 가지고서 얘기를 하고

나의 개인 얘기만 아닐 수가 있으니까

그래서 하다가 돌아와서

조금은 멀리서 제3자 입장에서

도시계획에 대한 서울시의 모습들

이렇게 멀리서 바라보고 있는데

오늘 발표된 공공기여와 관련된

그런 내용들을 보면서

참 공부가 많이 됐습니다

특히 김지엽 교수님 도시계획위원회 하면서

사실은 명확하게 이해하지 못하고

역할을 했던 부분이 없지 않아 있었는데

많은 공부가 됐습니다 감사드립니다

답이 없어요

뭐 반응이 있어야지 얘기하는 사람이

그리고 맹다미 박사님도 마찬가지입니다

세세하게 사실 제가 있는 4년 동안

공공기여로 요구되는

특히 정비사업과 관련돼서

많은 요구사항들이 변모했었거든요

그때마다 갈등들이 좀 있었고

제 입장에서는 도시계획위원이라는 게

개인적인 생각보다는

합리적인 절차적인 공정성이

훨씬 더 중요하고 합의라는 관점이 있으니까

꼭 내 생각은 아니었지만

어쨌든 많은 분들의 생각들이

좀 멀어지는 방향으로 변해갈 수 있는 기회가 되었다고 생각을 합니다

그래서 좋은 기회였는데

오늘 멀리 떨어져서

다시 그걸 보니까 정말 복잡하네요

정말 복잡하고 그러니까 모르겠습니다

공공기여와 관련된 그런 제도적인 틀이나

이런 게 물론 공공성을 추구하기 때문에

필요한 부분도 있지만

또 그게 너무 완벽하기 때문에

가져오는 부작용은 분명히 있다고 봐요

그러니까 사실 도시를 만들어가는데

예를 들면 이런 거죠

재건축이 돼야지 공공기여를 받죠

그런데 재건축이 안 된다고 하면

받을 것도 사실 없는 거거든요

그 얘기는 도시도 안 변할 수도 있다는 거죠

그래서 조금은 오늘 얘기의 폭을

단순하게 공공의 입장에서

공공기여를 얘기하는

그런 논의의 수준을 좀 넘어서서

조금 현업에서 실제로 도시를 변화하는 데 있어서의

어떤... 역할에 대한 부분으로

조금 확대해서 넘어갔으면 좋겠다는

개인적인 생각은 갖고 있습니다

오늘 발표를 들으면서

그런 방향으로 진행했으면 좋겠다는 생각입니다

어떻게 될지 모르지만 가보죠

어떻게 될지

오늘 두 분의 흥미롭고

많은 도움이 되는 발제가 있었고요

오늘 토론자분들도 각계에 있어서

정말 중요한 키 맨들을 모신 것 같습니다

그래서 한 분 한 분 소개를 따로 시키고

순서를 정하기보다는

제가 소개시켜드린 순서대로 토론을 해주셨으면 좋을 것 같습니다

제일 오른쪽에 계시는 분이

최자령 상무님이십니다

이지스자산운용의 전략리서치실장으로 계시고요

그 전에 어디에 계셨죠?

노무라 다른 과제가 있어가지고

노무라에 가서 도움도 받고

이랬던 기억이 납니다

상당히 역량이 높은 분으로서

이지스자산운용에서

모셔간 게 아닌가 생각을 하고 있습니다

오늘 현업에서 발생하는 개발의 민간 주체로서의 역할에 대해 생각에 대해 좀 정리해 주시지 않을까 생각을 하고요

박수로 일단 반대적인 입장에서

제도적인 틀이나

이런 법률 관련된 부분에 있어서

이슈를 좀 더 심도 깊게 다뤄줄 이동관 국회입법조사처 조사관께 박수 부탁드립니다

그리고 큰 덩어리에서

어떤 말씀을 하실지 모르지만

어쨌든 국토연구원이니까

시의 모양이 아니라

도시를 넘어선 국토적인 관점에서

얘기를 해주실 거라고 기대를 하겠습니다

국토연구원 도시재생정비연구센터장

김중은 박사님 박수 부탁드립니다

마무리 해주셔야죠

우리 저 서울특별시 도시계획과장님인

이광구 과장님이

마지막으로 모든 얘기를 정리를 해서

말씀을 주시는 걸로 부탁드리도록 하겠습니다

일단 이런 순서로 진행을 하고요

각 한 7분씩 좀 얘기를 하고

그리고 시간이 좀 남으면

플로어에서 이런저런 얘기들을 청해서

그때그때 토론하는 방식으로 진행을 했으면 좋겠습니다

많은 생각들이 있으시니까 오시지 않았을까요?

그냥 들으러 오시진 않을 것 같았으니까

많은 의견들 부탁드리도록 하겠습니다

그러면 먼저 최자령 상무님 토론 부탁드립니다

안녕하세요 최자령입니다 아마 오늘 저를 불러주신 배경에는

동경과 서울의 도시 공공기여 관련된 비교와

어떤 장단점이 있는지

이런 쪽의 얘기와 사업자 입장에서

공공기여를 했을 때

어떠한 부담이라던가 레지치가 있는지

뭐 이런 얘기를 좀 드리면 될 것 같은데요

우선 동경에서 공공기여 관련된 배경은

서울과는 조금 다릅니다

아마 부동산 버블이 끝나고 나서

경제를 좀 부흥하는 차원에서

부실채권을 좀 유동화하고

경제를 좀 더 회복하는 데 있어서

부동산 민간사업자의 힘을 빌어서

활용을 하겠다라는 차원에서

공공기여이라는 말이 나오기 시작했기 때문에

아마 도시재생 측면에서 접근을 했었다고 하면

서울은 지금 말씀하셨던 대로

개발이익을 환수하거나

아니면 균형발전 측면에서 접근하는 부분에 있어서의 배경과 목적은 다르다고 생각합니다

여기서 장단점을 비교를 해보면

서울시 같은 경우에는

굉장히 명확한 기준,

정량적 기준을 주셨기 때문에

사업자 입장에서는

얼마만큼의 개발 리스크라든가 분담을 해야 되는지에

대한 틀을 초기에 잡을 수 있다라는 부분이 있고

동경 같은 경우에는

협상을 통해서

공공과 민간이 같이 협상을 통해서

어떤 부분을 어떻게 기여를 할지에 대한 부분을 정해나가기 때문에

아마 사업 기간이 굉장히 길어진다는 부분에 있어서의 단점은 있습니다

반면에 저희 같은 경우에

공공기여라고 하면

기꺼이 자발적으로 환영을 하면서

사업지 내에 시설을 넣거나

분담금을 넣는다든지

지불을 하는 경향은 아니잖아요

사업지와의 시너지가 나느냐

안 나느냐

이런 측면에 있어서

아무래도 동경 같은 경우에는

사업자가 자발적으로 같이 공공과 같이 협상을 하면서

사업지와 시너지를 낼 수 있는 쪽으로

공공시설을 기반으로 조성을 한다던가

시설 조성 후에 관리 운영을

민간이 위탁을 하게 되는 부분에 있어서의 사업 시너지가 좀 높다라는 장단점이 있을 것 같습니다

여기서 하나 추가적으로 더 말씀드리고 싶은 부분이

그럼 서울시의 단점은 뭘까?

라는 부분은 아까 맹다미 박사님도 말씀을 주셨겠지만

아마 사후관리

그리고 사업지와의 시너지

그리고 시설 안에서의 활성화라는 측면이 있을 것 같습니다

대부분 저는 복합개발 위주로 말씀을 드릴 것 같은데

복합개발 같은 경우에

공공기여라든가 기부채납했었던 시설이

민간이 운영하는 시설과 별도로

운영이 되거나

아니면 이제 활성화되지 않거나

이런 식의 약간 이분법적인 개념으로

운영이 되는 부분이 있습니다

그래서 이런 부분에 있어서의 변화라든가

조건이 아마 일본에서 좀 더 활성화되지 않았나라는 생각이 드는데요

일본 같은 경우는

민간 사업이 좀 더 주체적으로

이 자산을 밸류업을 시키기 위해서

공공시설이나 기반시설을 같이 조성을 하고

그거를 별도의 운영회사라든가

아니면 위탁회사,

민간이 주도적으로 운영을 하면서

공공이 같이 참여를 하고

공공은 거기에서 본인들이 자체적으로 운영해야 할 비용을

민간에게 부담을 시키면서

그 외에 세이브되는 비용을

다른 곳에 개발을 하거나

관리를 하는 쪽으로

활용을 하는 방식이 있습니다

그래서 저희 입장에서는

어떻게 보면

사업지의 개발 이익을 공공으로 기여한다는

별개의 의미보다는 좀 더 사업 시너지를 낼 수 있는 쪽으로 움직여주면

좋지 않을까라는 생각이 좀 들고요

또 하나는 이렇게 되게 된 배경 하에는

도쿄가 글로벌 도시 경쟁력을 높이자,

맨하탄 같은 경쟁력을 키우자라는 측면에서

공공기여도 민간과 같이

이런 얘기가 좀 있었습니다

그래서 서울시 같은 경우는

지금도 충분히 경쟁력도 있고

잘 운영이 되고 있지만

한 단계 앞서서

앞으로 이제 그런 사회 변동성

이런 부분에 있어서

글로벌 경쟁력을 높이고자 하면

민간의 관리 운영 역량을 조금 더 활성화시키고

같이 참여할 수 있는

파트너십 체제로 운영할 수 있는

유연한 구조로

공공기여에 대한 부분도

같이 고려를 해주시면 좋지 않을까

라는 정도로 얘기를 마치도록 하겠습니다

짧고 굵은 건가요?

핵심은 짚어주신 것 같습니다

관련된 여러 가지 정비사업이나

도시경쟁력을 키우기 위해서

결국 서로 완장을 찾다기보다는

시너지 효과를 낼 수 있는

민간 역할을 유도를 해야겠죠

그게 가장 바람직한 방향인 것 같습니다

동경시에서 요구하는 것처럼

임의적인 협상을 통해서 하는 게 갖고 있는 한계도 분명히 있으니까

서울시가 유지하는

그런 조금은 자본 지배학적인 접근이라는 것도

분명히 의미가 있는 방법이고

또 우리의 툴이기도 하죠

그래서 적절한 수준에서

함께 방법을 찾아갈 필요가 있다고 생각합니다 감사드립니다

다음 이어서 이동관 입법조사관님 부탁드립니다

안녕하십니까 국회입법조사처 이동관 입법조사관입니다

오늘 토론을 맡으면서

참 깊이 많이 생각할 거리가 있었습니다

어떻게 너무나 잘하신

김지엽교수님과

또 맹다미 박사님의 발표를 이끌어갈까

더 논의를 할까 하고 많이 생각했었는데

너무 잘하셔가지고

사실 저도 서울에 살기 때문에

아, 저로 해서

서울이 다른 지역보다는 더 많이

그래도 시기도 맞고

앞서가기도 하고

다양한 논란거리가 있을 수 있겠구나라는 생각을 해봤습니다

하지만 그것은 서울의 생각이고

전국적인 측면에서

국회의 입장에서 본다면

그것은 다양한 지역 중의 하나라고 볼 수 있습니다

그렇기 때문에 무조건 서울이 옳다고 볼 수 없고

무조건 서울이 가는 방향이 맞다고 할 수도 없는 겁니다

그렇다면 이걸 어떻게 오늘 참여하시고

오늘 와주신 분들에게

조금이라도 더 국회에서

어떻게 사람들이 생각하고 있고

어떤 방향으로 나가려고 하고 있는가를

어떤 방향이 좋을까 하다가

그렇다면 저번 제21대 국회와

또 제22대 현재 국회에서

어떤 법률들이 입안이 되고 있는지

특히 공공기여와 관련돼서는

다른 다양한 법들이 많겠지만

국토의 계획 및 이용에 관한 법률이

가장 기본적인 법률이라고 할 수 있고

그렇다면 그런 법률과 연관돼서

어떤 개정안들이 입안이 되었는지 살펴보면

그것을 조금이나마 더

금방 여러분들께서 좀 이해를 할 수 있을 거라고 생각하고

제가 한번 그걸 갖다가 조사를 해봤습니다

아까 김지엽 교수님께서 말씀도 하셨지만

사실 공공기여는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령에서도

2012년에 이미 도입이 됐었습니다

그렇지만 그것을 조금 더 영향있고

효과적으로 이용하기 위해서

2021년에 그것이 상위 입법이 돼가지고

법률로서 제정이 되었습니다

그 안에는 중요한 것이

두 가지가 있었는데

하나는 바로 아까 말씀드렸다시피

만약에 지구단위지역 내에서 기반시설이 충분할 경우에는

현금으로써 공공기여를 할 수 있는 것

그리고 또 하나는 지구단위구역 내에서만

그러한 공공기여가 이용되는 것이 아니라

지구단위계획구역 외의 관할 시나 군에서도

그것을 활용할 수 있게 하는

그런 것들이 바로 입안이 되었습니다

그런데 그것이 입안이 되고 나서

통과되고 나서

또 조금 더 국회에서는

약간 더 욕심을 조금 부려가지고

그래 그렇다면은 지구단위계획구역이

이제 새로이 지정이 될 때뿐만 아니라

만약에 지정이 되었는데

변경이 된다면

그것도 한번 공공기관을 활용할 수 있는 쪽으로

입안이 될 수 있지 않을까

라는 생각을 하게 되었고,

멤버분들이 개정안을 제안하였습니다

하지만 그것은 임기 만료 폐지로

그것이 국회를 통과하지는 못했습니다

다음으로 22개 현재 국회로 넘어오게 되면

대략 두 가지의 큰 특징이 나타났다고 할 수 있습니다

하나는 공공기여의 광역화라고 할 수 있고요

또 하나는 공공기여에 있어가지고

기여금의 어느 정도의 한계라고 할 수 있을까요?

그런 한계치를 어느 정도는 정할 것인가

라는 그런 것에 초점이 맞춰졌습니다

처음 지역적 광역화을 보면

지역적으로 나타나는 것인 반면에

또 내용적으로도

조금씩 광역화가 이루어진 부분이 있습니다

예를 들면 지역적인 부분에 있어서는

지구단위계획구역이 지정되고 나서

그 부분에서 여러 가지 사업이 일어날 경우에는

경계선 면에서 지역들이 많이 영향을 받는데

소음이라든지 교통 혼란이라든지

다양한 것들이 있겠죠

그렇다면 그 지역도 포함을 해가지고

뭔가 공공시설이라든지

다양한 것들을 제공해 줘야 되는 것이 아닌가

라는 그런 의견이 있었습니다

그리고 또 그것이 입안이 되었고요

그리고 또 하나는 뭐냐면

더 나아가서

그렇다면은 여태까지는

지구단위계획구역 내에

그리고 또 지구단위계획구역 외에

이제 관할구역까지 포함해서

공공시설을 갖다가

공공기여를 갖다가 해줬는데

그렇다면 그것이 아니라

만약 그 지역을 벗어났을 때

지구단위계구역 바로 옆이지만

교시 포함됐을 때

관할 구역이 그 관할 구역이 아닌 지역으로 됐을 때

그것도 한번 공공개혁을 고려해 줘야 되지 않는가

라는 것이 현재 또 입안이 되어서

지금 위원회에서 심의를 받고 있습니다

물론 거기에 대해서는

다양한 의견이 있을 수 있습니다

서울시 같은 경우에도,

균형발전지원에 관한 조례가 있고요

또 서울시 말고도

다른 다양한 지역에서도

지역균형발전 지원에 관한 조례가 있습니다

물론 서울시에서는 강남과 강북의 그런 차이를

조금이라도 더 줄여볼 수 있게끔

그러한 노력을 많이 하고 있고

다른 지역에서도 마찬가지 있습니다

하지만 그러한 한 지역에서만

그러한 지역균형발전의 노력이 아니라

만약에 그것이 서울을 넘어서서

만약에 서울과 구리시라든지

서울과 가까이 근접한

경기도에 있는 지역이라든지

그런 지역과의 지구단위계획구역이

약간씩 겹치거나

이렇게 됐을 때

조금이라도 근접해있을 때

그럴 때는 과연 그렇다면

서울시에서 경기도라든지

다른 지역을 갖다가

조금이라도 더 공공기여에 관해서 해줄 수 있을 것인가

라는 그런 조금 논란이 있을 수 있습니다

또 이 공공기여의 광역화를 보면

내용적으로는 아까 김지엽 교수님께서 말씀드렸는데

원래 공공기여는 용역률이 완화되고

건축규제가 완화될 수 있는

그런 각 목의 용도지역의 변경이 있을 때

공공기여가 이루어지는데

만약에 세부적인 용도

지역이 변경이 있을 때

그때는 어떻게 할 것인가

왜냐하면 실질적으로 용도지역 변경이 있어서

그렇게 세부적으로 용도지역의 변경이 일어나서

조금이라도 더 이익을 받을 수 있는

그런 사업이 많이 일어났었고

일어날 수도 있기 때문에

거기에 대한 대처가 좀 있어야 되지 않을까

그런 것도 지금 많이 이야기되고 있습니다

또 하나는 뭐냐면

공공기여로 미래에 발생할 수 있는 수익으로부터

100에 10이라든지

100에 20이라든지

그런 규정이 있는데

그만큼 공공공기여를 할 수 있는 그런 규정이 있는데

만약에 그것을 100에 50으로 정확하게 고정을 시킨다면

그것은 어떻게 될 것인가?

과연 각 지방자치단체의 입장에서는

그것을 당연히 통일화되어 있고

더 편하게 느낄 수 있는 것인지

아니면 거기에 대해서

각 지역마다 다른데

그런 사정을 반영해서

지자체마다 다르게 반영하는 것이 좋을 것인지

실질적으로 서울 같은 경우에도

100에 60,

울산이나 부산은

100에 100 등

다양한 퍼센티지를 공공기여로 반영하고 있는데

어떤 것이 더 나을지에 대해서

지금 논의가 되고 있습니다

그것도 현재 각 위원회에서

심의중인 상황입니다.

제가 봤을 때

오늘의 주제는 두 분이 발표하신 것 같다가

어떻게 하면은 더 나은 방향으로

법률을 개정할 수 있을지를

조금 더 반영할 수 있는 것이라고 생각합니다

김 교수님 같은 경우에는

공공기여금의 산출이라든지

개념 정립 등등을 조금이라도

더 법률적으로 정립하고

더 입법을 해야 되지 않냐

거기에 대해서 더 말씀을 하신 것 같고요

또 맹다미 박사님 같은 경우에도

공공기여의 그런 시스템

여태까지 우리는 공공기여에 관해서

입법을 했을 때

어느 정도 어디 등등의 그러한 정말로 개념적인 부분을 조금씩이라고 했는데

그게 아니라

앞으로는 공공기여의 그런 시스템을 갖다가

더 도입하고

또 그것을 운영하고 관리할 수 있고

또 조성할 수 있는

그런 쪽으로 입법의 방향이

조금이라도 더 전향적인 면을 갖다 갖춰져야 할까라는

그런 면으로 제가 더 이해를 하였습니다

여기까지 저의 토론을 마치겠습니다 감사합니다

칠 거면 세게 쳐주시죠

애매하게 치시니까

많은 얘기를 해주셨습니다

국회에 계셔서 관련된 제도가 좀 더 잘 운영되기 위해서는

법안과 관련된 부분에

조정이 필요한 거고

관련돼서 나왔던 이슈들에 대해서

법안의 진행 상황에 대해서도 소개를 해주시고

거기에 나오는 그런 부분에

지구 밖에 가능한 공공기여의 부분이라든가

여러 가지 대상에 대한 확대가 가능하다

다양한 말씀을 주신 것 같습니다

저희가 논의하는 내용들이

조금 더 결실을 맺어서

국회에서 입법화될 수 있는

그런 계기로 이어졌으면 하는 바람은 갖고 있습니다 감사드리고요

다음으로 큰 틀에서 김중은 박사님 부탁드리겠습니다 반갑습니다

국토연구원의 김중은입니다

오늘 민감하기도 하고

중요한 주제에 저를 토론자로 불러주셔서 감사드리고요

원래 제가 이 토론회에 오겠다고

승낙을 한 게

원래 초안에는

국토부 과장님도 오시는 걸로 있어서

제가 부담이 덜 될 것 같아서

승낙을 했더니 안 계시네요

그런데 플로어를 보니까

담당 사무관님이 와 계십니다

그럼에도 불구하고

제가 평소에 갖고 있었던

그리고 지금 아까 발표하셨던 내용들 중에서

대부분 내용들이 저희가 다 이제 법안이 만들어지는 과정에서

다 논의가 되었던 내용들

그리고 약간 비하인드 스토리

이런 것들도 감히 해서

말씀을 드리도록 하겠습니다

원래 서울시가 공공기여에 관해서는

워낙 전국에서 선도적이고

모범적으로 운영을 하고 있기 때문에

제가 이게 잘못됐다, 잘됐다

이걸 논의하기에 앞서서

좀 도움이 되는 측면에서

몇 가지만 말씀드리겠습니다

국계법 52조의 2가

사실은 탄생하기 이전에는

저는 표현을 이렇게 쓰는데

아버지를 아버지라 부르지 못하는 그런 상황이었습니다

그래서 홍길동 처럼 좀 생각을 했었는데

사실 52집의 2가 만들어지고 나서부터

저희가 이제 서울시도 떳떳하게

사전협상제를 하고

또 그거에 상응하는 공공기여를 받을 수 있다라고

저는 생각을 하고 있거든요

근데 과연 왜 52조의 2가

좀 더 도시계획 쪽에서 적극적으로

이거를 좀 뭐 도시계획을 펼쳐나갈 수 있도록

설계되지 않고

왜 그 4절 지구단위계획이라는

그 절 안에 쪼그라들게 들어갔을까?

이 부분은 사실 입법조사관님도 계시지만

법률적으로 이거를 국계법 저 바깥쪽에 한 90몇 조쪽에 위치를 시키게 되면

아까도 얘기가 나왔지만

개발이익 환수에 관한 법률에 관한 이중부과라든지

여러 가지 문제가 걸리게 됩니다

그래서 이거를...

어쩔 수 없이

저희가 지구단위계 구역으로 한정을 했고요

또 지구단위계 구역 내에서도

용도지역 변경도 일부 제한을 두었고

또 도시계획시설 결정이라든지

해지쪽에 방점을 찍어서

저희가 한 것들이고

또 아직까지도 개정이 안 되고 있는 부분 중에 하나가

과연 지구단위계획을 새로 마련하는

계획을 수립하는 지역 구역을 새롭게 지정하는 지역에만

현재는 적용되는 걸로 해석이 되고 있는데

과거에 지구단위계획구역이 지정되어 있다가

그걸 변경하는 경우에도

사실은 적용을 함이 맞음에도 불구하고

그것도 사실은 지금 국토계획법에서 풀고 있지 못한 상황입니다

그래서 이것들은 사실은 다 인지를 못해서 하고 있지 않은 게 아니고

그것들을 여러 가지 법률, 헌법이라든지

민법 이런 측면에서의 소송 문제

이런 것까지도 고려해서

이게 쉽지 않은 문제다라는 것을 말씀드리고요

사실 사업시행자 입장에서는

이 계획 단계부터

이 사업이 준공돼서

완성이 되는까지의

그 일련의 과정에서

내가 어느 정도에 어느 시기에 얼마만큼을 낼 것인가가

사실 중요합니다

그래서 저희가 법을 크게 양분을 하면

계획법 단계에서의 논의,

얼마를 받아낼 것인가

어떤 것을 받아낼 것인가의 논의와 사업이 들어가서의

사업법 단계에서 얼마를 받을 것인가를

구분해서 논의를 해야 되는데

사실 이게 아까 용어도 공공기여,

기부채납 무상귀속 섞여가면서

이게 사실은 모호한 상황이거든요

그래서 이거를 명확히 할 수 있는 기준이 마련,

명확히 해야 될 필요성이 있고

그럼 우리가 저희가 논의하는 계획법 상태,

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서의 공공기여는

과연 어느 정도까지 할 수 있느냐를

저희가 논의를 해야 된다고

저는 생각을 합니다

국토계획법에 보시면

공공기여라는 단어가 없어요

시행령에도 없고

아버지를 아버지라 못 부르는 그런 상황인데

그래서 이 부분에 대한 저는 현실적으로 어렵다고 판단을 하는 부분입니다

공공기여라는 명칭을 쓰기 어려운 상황이고

만약에 이걸 쓰려면

저희가 용도지역을 하향 조정하는 계획

손실에 대한 보상도 같이 이루어져야 돼요

그건 하지 않잖아요

저희가 개발 제한구역으로 지정됐다고 해서

그분들한테 보상해 주나요?

공원으로 지정됐다고 해서

20년 후에 물론 이제 실현을 하지만

그 부분들에 대해서는 보상을 해 주지 않습니다

그러니까 이게 균형이 맞는 차원에서는

저희가 받을 거 받고 줄 거 줘가면서 할 수 있지만

이익이 나는 부분에 대해서만

계획적으로 이익이 나는 부분에 대해서만

취하겠다라고 하는 거는

계획법상에서 사실 논의하기가 어렵다라고

저는 생각을 합니다

그래서 아까 그 사례 중에서

36조 자료집에 보시면

노후객도시 정비 및 지원에 관한

특별법의 공공기여를 말씀하셨는데

제가 그 법 제정하는 과정에서 참여를 했기 때문에

원작자의 의도를 잠깐 설명을 드리겠습니다

처음에 노후계획도시법에서 제30조 공공기여라고

법 조명을 썼을 때

저는 이게 국회 논의 과정에서 바뀔 줄 알았어요

그런데 안 바뀌고 통과가 됐습니다 다행히도

그리고 제가 제일 고민드렸던 부분이

사실 공공기여 부분이에요

왜 그러냐면

제가 여러 가지 수년간 경험을 하면서

서울시가 하는 사전협상제도라든지

지방에서 하는 정비사업들에서의 그런 공공기여입니다

무상귀속이죠

그런 것들을 보면서

상당히 불합리하고 법적인 안정성도 없는 부분이 있어서

이거를 좀 한번 제대로 구현을 해보겠다라고 해서

노후계획도시정비법에서 구현을 한 거고

여기서 가능했던 이유는 뭐냐면

국계법에 보시면

10년 이상 된 택지개발사업지구는

무조건 지구단위계획구역으로 관리를 하도록 되어 있습니다

물론 서울은 둔촌, 가양, 신내 이런 데 밖에 해당이 되지 않지만

대부분이 다 토지구역정리사업으로 개발이 돼서

이 법에 적용을 받지 않지만

어쨌든 저희가 계획적으로

개발을 대규모로 개발을 했고

지구단위계획으로 관리하고 있는 지역들에 대해서는

용도 지역보다는

지구단위계획에서 정한 용적률, 건폐율,

기반시설에 대한 기준을 가지고

얘가 늘어남에 따라서

어느 정도 원인자 부담 원칙에 따라서

이걸 부과할 것인지를 정하고

그 사업 시행자가 내는 부분에 대해서

이걸 어느 계정에 넣어서

그걸 운영하면 되겠다라는 거를

전체적인 프레임을 짜서 만든 게 노후계획도시정비법입니다

그래서 얘는 떳떳하게 아버지라고

저희가 부를 수 있게 됐고요

그다음에 이 법에서 여러 가지를 다 종합적으로 정하고 있기 때문에

그거에 대해서는 시비를 걸지 않습니다

그래서 국토계획법도 이렇게 하면 되지 않겠느냐라고

말씀하시는 분들이 계시지만

국토계획법은 쉽지가 않습니다

국토계획법의 비용에 관한 부분도 없고,

계정부분도 없기 때문에

이 돈을 받아서도

사실 쓸 수 있는 부분이 없기 때문에

국토계획법은 개정할 수 없다는 한계가 있다는 걸 말씀드리고요

그 다음에 그러면 서울시가 하려는 시도

아까 슬라이드 마지막에

김지엽 교수님 마지막에

42페이지에 법 개정 부분 말씀을 해주셨는데

사실 공공기여에 대한 정의도 없지만

국토계획법에는 기반시설에 대한 정의도 없습니다

기반시설을 53종에서 46종으로 줄여가는 작업을 하면서

그럼 뭐는 기반시설이고

뭐는 기반시설이 아니냐를

어떻게 판단을 하느냐

정의도 없는데 목적도 없는데

그래서 저희가 기반시설에 대한 정의를 신설하려는 노력도 했지만 쉽지 않습니다

그래서 공공기여라는 것을 하기 전에

기반시설이 뭐고

공공시설이 뭐고

이런 것부터 사실 정의가 필요해요

그런데 이게 할 수는 있지만

뭐 굳이 여기까지 이거를 해가면서

뭐 저희가 행정적인 노력을 할 필요는 없다라고

이제 판단하셔서

현재까지 진행이 되고 있는 것 같은데

아무튼 그런 상황이고

그 다음에 이제 아까 이제 그 제가 좀 시간 썼죠? 네 네

사실 그 슬라이드 39쪽에 보시면

아까 이제 김지엽 교수님이

그 슬라이드 자료집

39쪽 슬라이드 40에 보시면은 파란색, 초록색,

빨간색을 써서 이렇게 설명을 하셨는데

서울시는 이렇게 모범적으로 운영을 하고 있지만

제주도 같은 경우는

혹시 제주도에서 오신 분 계신가요?

제주도는 색깔이 파란색 하나입니다

다 그냥 국계법에서 정하고 있는 법적 상한 용적률을

그냥 적용을 해요

그러면 제주시에 가보시면

건물이 낮잖아요

일부 높은 건물도 있지만

낮은 이유는 뭐냐면

한라산이 있기 때문입니다

그러니까 제주도는 한라산 경관으로

이걸 컨트롤하는 거예요

그러니까 드리고 싶은 말씀은

서울시같이 이렇게 용적률을 눌러놓은

지역 같은 경우는

공공기여도 받고

용적이양제도 가능하지만

일반적인 지방,

사업성이 없는 지방 같은 경우는

이걸 적용하기에 상당히 곤란하다는 상황입니다

그래서 국토계획법이나 법률을 개정하는 것보다는

오히려 서울시가 좀 더 서울시 상황에 맞게

조례 개정을 통해서

이러한 제도들을 운영하는 게

오히려 합리적이지 않을까

현실적이지 않을까라는 말씀을 드리면서

토론을 마치겠습니다

네 감사합니다

박수 한 번 부탁드립니다

실제로 노후계획도시정비법이나

다양한 그린벨트도 마찬가지고

여러 가지 관련 입법작업도

적극적으로 참여하신 분으로

제가 알고 있어서

많은 경험이 있는 얘기를 해주신 것 같습니다

관련돼서 국토계획법이 갖고 있는

그런 공공기여에 대한 부분을 담아내는 한계에 대해서도 말씀을 주셨고

이런저런 얘기를 하시면서

서울시는 특별해서 좀 따로 가는 게 어떻겠냐

이런 논쟁인 것 같아요

사실 국토 전체가 같은 제도적인 틀 안에서 꼭 가야 되는 건 사실 아닌 거죠

그래서 뭔가 차별적인 지역별로

도시별로의 어떤 특징을 담아낼 수 있는 구도라

그러면 조례를 통해서 하는 것도

글쎄 모르겠습니다

옆에서 딴생각하고 계신 것 같아서 김지엽 교수님이

하여튼 좋은 말씀 감사드리고요

그럼 마무리 말씀 과장님 통해서 듣도록 하겠습니다

이광구 과장님

네 도시계획과장 이광구입니다

그 저희가 2011년에 건축물을

공공기여 시설로 받게 됐고요

12년에 현금이 들어왔습니다

그리고 21년에 현금광역화라고 쉽게 얘기하는

전체 25개 자치구에 쓸 수 있는 제도가 들어왔고요

그 이후에 오세훈 시장님 오시면서

개발 사업들이 많이 계획이 됐죠

그러면서 공공기여로 받을 수 있는 제도가 공급되는 양들이 많이 늘었습니다

그와 연계해서 개발사업에 따라서

또 수요들이 많이 늘었거든요

그래서 수요를 파악하고

그 다음에 공급을 확인해서

그 양 부분을 매칭시키는 게

저희 도시계획과에서 주로 하고 있는 업무가 되겠습니다

예를 들어서

공공산후조리원을 저희가 공급한다면,

두 가지 방법이 있어요

재정을 투입하는 방법이 있고

공공에서 받은 건축물을 통해서 확보하는 방법이 있는데요

이제 재정을 투입해서 하자고 하니

절차가 오래 걸리거든요

그리고 서울시가 재정이 또 그렇게 넉넉하지도 않습니다

그런 부분이 있다 보니까

공공기여를 통해서 공급하고자 하는 노력들을 하고 있는데요

공공기여를 통해서

산후조리원을 공급하는 것도

또 한계는 있습니다

왜냐하면 매칭을 시켜놓고

5, 6년이 지나야지 건축물이 나오잖아요

그래서 또 그 시간들을 기다려야 되는

괴로운 상황들이 발생하고 있는 상황이 되겠습니다

지금 발제하신 교수님과 박사님,

그리고 토론자들이 말씀한 걸

크게 나눠보면

매칭에 대한 부분이 하나가 있는 것 같고요

어떻게 잘 매칭할 거냐

그리고 한 가지는 유지관리를 어떻게 해야 될 거냐라는 부분이 있는 것 같습니다

그리고 마지막으로는 제도 개선이 필요하다

이게 계속 상황이 바뀌기 때문에

실정에 맞는 제도 개선에 대해서

크게 세부류로 말씀 나눠주신 것 같고요

그 한 가지 한 가지씩에서

서울시의 입장과 어떻게 추진하고 있는지에

대해서 말씀드리겠습니다

매칭을 먼저 말씀드리면

저희가 매칭하기 위해서

수요파악을 많이 하고 있습니다

예를 들어 산후조리원이다

그러면 산후조리원을 관리하고 있는 시민건강국에서

자치구별로 아니면 동단위로

어느 시설이 필요한지

어느 정도 물량이 필요한지를

저희가 확인을 받고, 그거에 맞춰서

재개발이든 재건축이든

역세권 활성화 사업이든

사전협상이든을 통해서 나오는 공공기여 시설하고 매칭을 하고 있고요

그리고 지역 단위로

상계 택지개발지구가 있고

목동 14개 단지가 있고

압구정이 있고

여의도가 이렇게 권역 단위로 개발 계획이 수립되잖아요

그러면 그 지역에 대해서 A라는 단지에는

산후조리원을 공급해야 되겠다

B라는 단지에는

데이케어나 실버케어를 공급해야 되겠다

C라는 단지에는

액티브 시니어 시설을 공급해야 되겠다

D라는 단지에는

지금 동사무소가 늘을 것 같으니

동청사를 공급하겠다

이런 계획들을 미리 짭니다

미리 짜고

그 다음에 그거에 대한 단지별로

왜 내가 데이케어를 맡아야 되지?

내가 왜 비선호시설을 맡아야 되지?

이런 질문들이 있을 수 있거든요

그거에 대한 논리도

저희가 이제 만들어서

공급 매칭을 시키고 있고요

예를 들어 이런 겁니다

1종 일반주거지역을 2종으로 가는 거예요

이렇게 종상향이 다른 지역은 다 2종인데

2종으로 가고 있고

1종인데 2종으로 가는 지역 있잖아요

그런 단지에는 비선호 시설인 데이케어나 실버케어를 배치를 시킵니다

그렇게 하고 조합이나

이런 쪽에 설득을 시키고 있거든요

그래서 저희가 매칭하는 작업들을

그렇게 하고 있고요

아까 일본 사례에 말씀하셨는데

최자령 상무님께서 말씀하셨는데

일본은 약간 부럽다는 생각이 들었습니다

우리나라 같은 경우는

지금 실정이 개발을 하고

계속 보유하는 경우는 드물고

매각하고 떠나다 보니까

건축물이 지어지는 용도하고 맞춰서

공공기여를 받을 수 있는 사례들이 별로 없어요

그러다 보니까 이제 건축물의 용도하고

다른 별개인 공공기여

시설들이 들어가는 경우가

종종 있는 게

서울의 실정이고요

예를 들어서

일본처럼 저희도 용도하고 같이

이제 시설을 매칭시킨 경우가 있는데요

그게 어느 사례냐 하면

목동에 CBS 부지가 있습니다

거기가 지금 방송 기능이

일부 남는 걸로 돼 있거든요

그래서 사전협상으로 진행됐었는데요

그 부지에 대해서는

저희가 서울시 미디어 센터를 입지하는 걸로 했습니다

그래서 지금 CBS의 방송 기능이

지금 우리가 설치되는

공공기여 시설과 연계돼서

운영될 수 있도록 할 수 있는

그렇게 짜고 있고요

저희도 매각하지 않고

보유하는 시설에 대해서는

그렇게 일본 사례를 좀 더 구체적으로 적용할 수 있는 제도를

좀 더 설계해 보겠습니다

유지관리 측면에서 말씀드리면은요

받다 보니까

너무 작은 규모의 시설을 받은 경우들이 있어요

그래서 그런 경우는 매각해서

규모를 대규모화 한다든지

이런 제도도 좀 만들어야 될 필요가 있다고 보고 있고요

매각할 수 있는 기준들이 없거든요

그래서 매각할 것은 매각하고

키울 건 키우는

그런 작업들이 좀 필요하다고 보고 있습니다

그리고 저희가 공공시설을 결정하고

5년 뒤에나 실제로 받잖아요

그러다 보니까 기간이 너무 오래 걸립니다

그래서 받는 순간에 용도가 바뀐다든지

이런 사례들이 생기고 있어서

꼬리표를 붙이지 않는 시설을 좀 받아보자

이름하여 비축제도라고 이름 붙일 수 있겠는데요

그렇게 이제 비축 개념의 건축물을 받으면

아까 산후조리원 말씀드렸는데

공공산후조리원을 바로 공급할 수 있게 되는 거죠

그래서 지금 구체화된 단계는 아니고요

아이디어 차원에서 지금 단계에 있는데요

비축 개념의 건축물도

지금 제대로 확대해 보는 게 좋겠다는 게

저희 생각입니다

그리고 제도개선에 대해서

마지막으로 말씀드리면

국토법의 52조 2로 해서

아버지를 아버지라고 부를 수 있게 해줘서

대단히 감사하게 생각하고요

저희도 공무원이 일을 하려면

법적 근거가 있어야지

일을 할 수 있거든요

그 토대가 되는 게 법령이기 때문에

저희도 법령 개정에 대해서는 관심이 많고요

지금까지 나온 것 중에

종세분까지도 확대해야 된다

허용 용도도 현금 공공기여로 봐야 된다

저는 거기에 하나 더해서 높이를 완화해 주는 것도

공공기여로 볼 수 있다고 생각합니다

그래서 높이를 완화해 주는 것도

공공기여에 넣는다면

좀 더 공공기여 제도가 활성화될 것 같고요

주민들이, 시민들이 들으시면

높이까지 넣는다고

이렇게 뭐라고 할 수는 있는데

거꾸로 높이까지 넣으면

좀 더 유연하게

도시계획을 완화해 줄 수 있는

그런 상황이 되기 때문에

그렇게 보고 있고요

그리고 대상지 같은 경우는

신규 하는 경우에만

현금을 받을 수 있게 되어 있거든요

그래서 저희가 꾸준히 부탁드리는 것은

변경하는 것도

이제 현금을 받을 수 있게 해달라고

지금 법 개정을 요청하고 있습니다

그런데 아까 이제 여러 사유로 안 된다고 말씀을 해주셨는데요

그런데 이제 제도가 이렇게 안 바뀌다 보니까

일부 해제했다가 다시 신설하는

그런 웃지 못할 그런 행정 절차를 하고 있거든요

그래서 그 부분은 반드시 신규뿐만 아니라

변경하는 지구단위계획구역에서도

현금을 받을 수 있게

입법화 돼야 된다고 저희는 생각하고요

그 다음에 아까 말씀하신 것 중에

대상지에 붙어있는 도로라든지

상하수도를 개선할 경우가 있거든요

그 경우에 현재 현행 법령을 적용하려면

그 도로선을 따라

쭉 이렇게 구역을 확대해서 지정해야 되는 상황이거든요

그래서 지구단위계획이 인접해 있는 도로라든지 공원이라든지

상하수도를 개선하거나

확보할 때도 가능하도록

입법화 돼야 된다고

저희는 보고 있습니다

그리고 공공기여율을 법으로 딱 정해놓으면

어떻게 할 건지

고민한다고 하셨는데요

사업이 작동하는 현실이 다릅니다

그러니까 서울은 사전협상에서 공공기여를 100분의 60 해도 작동을 하는데

부천시만 가도

100분의 60으로

공공기여를 사업자에게 부담하라고 하면

작동이 안 된다는 겁니다

그래서 부천시는 100분의 50으로

지금 돼 있거든요

그렇기 때문에 지자체에 위임해 주시면

공공기여를 어떻게 해야 할지

지자체에 의임해 주시면

지자체에서 열심히 분석해서

우리 실정에 맞게 공공기여를 정하고 있거든요

그래서 그 부분은 지자체에 위임해 주실 것을 부탁드립니다 이상입니다

그러면 오늘 발제하신

두 분의 마무리 말씀을 듣고

그리고 끝내도록 하겠습니다

순서대로 좀 말씀해 주시면

제가 아까 김중은박사님,

이동관 박사님 말씀을 듣다 보니

이거를 이 주제로 한 몇 시간 동안 시간 여유 있게 토론을 할 만큼

되게 중요한 얘기가 있는데요

제 생각을 말씀드리면

첫 번째는 뭐냐면

이게 그 공공기여는 특수해라는 걸 잊으면 안 될 것 같아요 특수해네요 특수해

왜냐하면 우리 이미 전 도시가

도시관리계획에 의해서

용도제로 관리가 되고 있잖아요

그런데 그거를 도시관리계획을 변경한다고 해서

우리가 계획이득을 환수하는 체계는 아닙니다

그건 할 수가 없습니다

단지 지구단위계획을 통해서

특수한 경우에 한해서

공공기여를 받는 거기 때문에

이건 특수해고요

아까 이제 그리고 다운조닝 했을 때 말씀하셨는데

이거는 우리 헌법에도 명확하게 재산권은 보장되지만

내용과 한계는 법률을 정하도록 하고 있고

23항에서는 돼 있잖아요

제한이라는 게 공용제한과 계획제한에 있기 때문에

그게 개발제한구역처럼

선을 넘는 제한만이

보상이 되는 거기 때문에

저는 다운조닝을 걱정하면서

공공기여의 제도화를 겁낼 필요는 없다고 생각이 되고요

두 번째는 아까 제가 오해를 했는지 모르겠지만

아까 이동관 박사님께서

인접 시 말씀하셨고

작년에 국토부에서 그런 시도가 있었잖아요

예를 들면 서울시에서 받은 공공기여를

지방에 쓰겠다는 생각을

제가 들었었는데

이거는 좀 제가 부탁드리고 싶습니다

이건 아니다

왜냐하면 그거는 도시계획 체계를

완전히 무너뜨리는 거거든요

왜냐하면 지자체장한테

도시관리계획 수입 권한을 줬는데

그 권한을 가지고

계획이득을 환수하게 공공기여를 썼는데

그걸 다 지자체에 쓴다는 거는

국토계획법 취지에도 맞지도 않고

지방자치제의 취지에도 맞지 않기 때문에

이거는 조금 아닌 것 같고요

마지막으로 한 가지만 더 말씀드리면

아까 국토계획법 개정 어렵다고 하셨는데

이게 저는 조금 이해가 안 돼요

왜냐하면 서울은 국가 경쟁력은

도시 경쟁력이고

우리나라 경쟁력은 서울이잖아요

서울은 정말 공부 잘 안 하고

얘는 서울 뿐만 아니라

전 세계 유학 보내가지고

새로 시작하시는 거예요? 네?

경쟁을 시켜야 되는데

이거를 자꾸 전국을 놓고

그 평균으로 맞추도록

국토계획법 틀을에 가두려고 한다면

저는 서울의 굉장히 큰 앞으로 성장에

그게 제약이 많을 것 같습니다

이 부분은 좀 과감하게

서울은 좀 특별하기 때문에

좀 열어주는 게 좋지 않을까

그 말씀을 드리고 싶습니다

일단은 서울시가 여러 가지 입장에서

사실은 간지러운 구석들이 많기 때문에

자생적으로 여러 이제 기본적인 제도들이나

이런 시스템을 만들어서

운영을 하고 있는 거고

사실 이런 부분들이

다른 지자체의 벤치마킹이 될 수도 있고

그렇지도 않을 수 있을 것 같습니다

그렇지만 그거는 저희가 솔직히 말씀드리면

저희의 역할이라기보다는

어쨌든 서울시에서 하고 있는

이러한 여러 가지 것들이

조금 더 긍정적인 방향으로 나아갈 수 있도록

오늘 같은 자리에서

여러 전문가 분들하고 논의할 수 있다는 게

저는 의미가 있다고 생각이 들고요

그동안 만들어놨던 토대들을

조금 더 이제는 업그레이드할 수 있는 시점이라고

판단이 들고

그러한 차원에서 오늘의 여러 논의들이

좀 도움이 됐으면 합니다 이상입니다

네, 감사합니다

많은 얘기들이 있었고요

제가 특별히 더 할 말은 없는데

어쨌든 제도적인 틀이라는 게

단순하면 좋겠죠

그런데 너무 단순하면

또 대상이 갖고 있는

굉장히 복잡, 단안한 그런 요구 조건들을

만족을 못 시키니까

점점점 이제 특화되고

이런 다면적인 구조로 변해가는 것 같습니다

좀 고민스러운 부분이 있고

제가 옛날 생각이 갑자기 나서

제가 들어온 지 얼마 안 됐는데

그때가 2000년 초였어요

그래서 그때 이제 강남에 저밀도

재건축 아파트 단지에 재건축을 줄 거냐

말 거냐

이런 논란이 있었을 때입니다

그때 아마 주공 아파트하고

도곡 주공하고

어디 영동 아파트에 대한 재건축을 해줄 거냐

말 거냐에 대해서 논란이 많았었고

그 시기만 보더라도

결국은 전세시장에 대한

바람직하지 못한 전세 앙등에 대한 문제점 때문에

돌아가면서 시기 조정을 하게 되는 선택을 했죠

그래서 여러 가지 규제는 시작이었는데

이렇게 돌이켜보면

그때 재건축을 할 때

요구됐던 공공성과 공공의 기여는

굉장히 낮았던 것 같아요

그래서 지금 생각하면

말도 안 되는 거죠

거의 조합원들이 다 가져가는 모습이었으니까

그런데 요즘 보면

분담금 역할을 보면

또 너무 많이 뺏기는 게 아닌가

그런 생각도 좀 들어요

그래서... 그 차이가 뭘까?

어느 하나를 얻으면

우리가 좀 잃는 부분이 있는 거죠

결과적으로 그런 2000년대 상황이었기 때문에

제가 주택 쪽이니까

그때는 연간 아파트 건설량이

8만호 막 이랬었습니다

그런데 계속 공공과 관련된 개발이익 환수나 점점 확대되면서

결국 공급되는 물량은

지금 2만호 남짓?

이렇게 줄어드는 거죠

그래서 많이 뺏어오려는 건 좋은데

많이 뺏어오기 때문에

빠른 시점에 얻을 수 있는

그런 시장이 있어서의 재건축이든 주택이든

이런 것들이 계속 늦어진다는 것입니다

그래서 어느 한쪽이 옳다고는

얘기는 할 수는 없지만

양 측면을 함께 고르면서

적정점을 찾아야 될 것 같아요

그래서 이제 여전히 그게 너무 늦어지니까

외곽에는 막 50층 올라가는데

여전히 뭐 서울 강남쪽에는 여전히 14층의 아파트가 남아있는

그런 상황들이

굉장히 사회 전체적으로는 비효율적인

그런 장거리 통근에 따른 비용을 지불하는 도시가 됐기 때문에

한 사업의 문제가 아니라

도시 전체의 모습으로 보면

우리가 조금은 유연하게 좀 포기할 건 포기하고 넘어가야 될 것도 있다고 생각을 합니다

그래서 그런 좀 폭넓은 틀에서

이런 공공기여와 관련된 부분들이

좀 정리됐으면 하는 게

저의 이제 개인적인 마지막 바람입니다

조금은 다른 생각을 말씀을 드렸습니다