안녕하십니까
서울시 도시 재창조과 역세권 활성화 팀장 장수진입니다

(영상자막)장수진 역세권활성화팀장




\지금부터 역세권 활성화 사업 설명회를 시작하겠습니다
저희가 지난 이틀 전에 역세권 활성화 설명회를 1차 개최를 했었는데
그날 너무 한꺼번에 예상 못하게
많은 분들이 오시다 보니까 예상하지 않았던 갑작스럽게
저희가 오늘 2차 설명회를 개최하게 되었습니다
설명하는 내용은 지난 이틀 전에 했던 내용과 동일한 내용으로
오늘은 좀 더 천천히 설명을 드리도록 하겠습니다
그리고 오늘 설명회는 저희가 유튜브 촬영을 해서
다시 볼 수 있도록 할 예정이니까
궁금하신 사항이 있으시면
또는 다시 듣기가 가능하다는 것을 참고하고 들어주시고요
지난 16일 날 자료에 대한 요청이 있으셔서
이미 저희가
서울 도시계획
포털에 설명회 자료를 등록을 해놓은 상태입니다
참고해서 또 활용을 해주셔도 될 것 같습니다
오늘 설명회는 지난 3월 5일
개정된 역세권 활성화
사업 운영 기준의 주요 내용과
사업 사례에 대해서 설명을 드리고자 하는 사항으로
진행사항은 저희 도시재창조과장님의 인사 말씀을 시작으로
사례 설명을 드리고
질의응답을 하는 순서로 진행을 하겠습니다
예정된 시간은 1시간에서 1시간
10분 정도를 예정하고 있습니다
우선 참석자를 소개해 드리도록 하겠습니다
서울시 도시재창조과 신윤철 과장님
참석하셨습니다

그리고 저희 역세권 활성화 사업 지원 방안 마련 용역을 참여하고 계시는
앤더스 엔지니어링 의 홍석기 상무님 참석하셨습니다

먼저 저희 도시재창조과 신윤철 과장님의 인사 말씀이 있겠습니다

(영상자막)인사말씀




네 다시 인사드리겠습니다
서울시 도시공간본부 도시재창조 과장 신윤철입니다

엊그제 설명회를 1차적으로 했는데요
(영상자막)신윤철 도시재창조과장




지금 공간이 한 200석 가량 됩니다
그때 한 500명 정도 오셔서
100분이 그냥 돌아가시고
나머지 분들도 인산인해가 돼서 서서 설명회를 들을 수밖에 없으셨는데요
저희가 그래서 오늘 2차 설명회 준비했고 또 유튜브 촬영도 해서
서울시 유튜브 채널에 올릴 예정이니까
그때 거기서 다시 보시기 바랍니다
이거 가능하시고 다시 보시면 될 것 같습니다
저희 사업은 19년도부터 시행한 사업이고요
지금 연차로는 한 5년 정도 된 것 같아요
지금 한 41개 정도 사업이 진행 중입니다
간략하게 저희 사업의 특징을 설명드리면 종상향을 해주고
용도 지역을 상향시켜주고
증가된 용적률의 절반은 기부채납을 저희가 받고 있고요
이번 운영기준 개정 통해서 친환경 이나 숙박시설
이런 것들을 넣으 실 경우에 기부채납 없이
또 추가적인 인센티브를 드리고 있습니다
단언컨대 제 생각에는 서울시에 작동하고 있는 사업 중에
인센티브 량으로는 가장 많은 사업인 것 같고요
그래서 좀 뜨거운 관심으로
많은 사람들이 오신 것 같아요
저희가 좀 강력한 인센티브를 드리다 보니까
좀 요건이나 이런 것들은 제한을 하고 있습니다
예컨대 역세권에서 350m 이내에 있어야 된다거나
또 가로구역으로 둘러싸여 있는 블록이어야 된다거나
도로 접도 이런 것들을 요구하고 있고요
그런 요건에 맞으실 경우에는
저희가 가급적이면 사업이 잘 될 수 있도록
도와드리는 역할을 하고 있습니다
오늘 설명에 들어보시고
좋은 사업 많이 해 주시길 바라고요
저희가 추가적으로 SH 나 이런 지원 기관을 통해서
바로 이제 엔지니어링 업체나 이런 도시계획 업체를 통해서
좀 구상을 하기 어려우신 분들을 대상으로
사업 지원까지 좀 하려고 검토하고 있거든요
그런 것들 좀 참고해 주시고
오늘 설명 듣고 좀 지금 사업을 하고 계시거나 구상 중인 곳이 있는데
혹시 좀 저희가 또 추가적으로 검토해
주시길 바라는 내용이 있으면 끝나고
질의응답해 주시면 저희가 적극 검토하도록 하겠습니다
설명 잘 들으시고요 이상 마치겠습니다

그러면 저희 역세권 활성화 사업 주요 기준 및 사례에 대해서
앤더스 엔지니어링의 홍석기 상무님의 발표가 있겠습니다

안녕하세요 발표를 맡은 앤더스 엔지니어링 홍석기라고 합니다

오늘도 많이 참여해주셔서 정말 감사드리고
(영상자막)홍석기 앤더스엔지니어링 상무




오늘 주요 내용에 대해서 설명 드릴 예정인데
오늘은 유튜브로 녹화도 되고 있기도 해서
많은 궁금하신 분들이 다시 보실 수 있도록
천천히 자세하게 설명 드리도록 할 테니까
좀 지루하시더라도 집중해 주시면 감사하겠습니다
시작하겠습니다
오늘 설명은 도시계획의
일반적인 사항부터 의외로 같이 돕도록 하고
사업의 개요와 주요 개정사항,
그에 따른 주요 기준들
그리고 적용된 사례를 같이 살펴보도록 하겠습니다
도시계획 일반사항입니다
서울시 도시계획에서 가장 최상위 계획이 서울
도시기본계획입니다
최상위 공간계획이자 장기종합계획이고
정책계획인데 이 안에 굉장히 다양하고
많은 내용들이 있지만
또한 가장 중요한 것 중에 하나가
서울의 중심지 체계를 정하고 있다는 겁니다
3도심을 중심으로 광역중심과 지역중심
지구 중심의 이런 체계적인 중심지들을 정하고
각각의 육성 방향들을 정하고 있습니다
저희 사업은 서울의 도시공간구조
중심지의 육성을 목표로 하고 있습니다
이런 중심지 체계에 따라서 용도 지역을 관리하는데
용도 지역은 간단하게 말하자면 땅의 색깔입니다
땅에 빨갛게 칠해져 있는 상업지역은 상업이나
업무 위주로 할 수 있는 지역들이고요
노랗게 칠해져 있는 주거지역은 주택
주거를 위주로 하는 용도지역이 되겠습니다
기타 공원이나
녹지 등에 따라서 용도지역을 관리하고 있다
땅의 속성값이 정해져 있다는 것을
먼저 이해를 돕도록 하고요
이런 용도지역에 따라 다양한 건축 제한들이 있는데
그중에 가장 중요한 것이 용적률입니다
다들 용적률이 뭔지는 잘 아실 텐데
용적률은 결국 민간 입장에서 보면
사업성에 결정하는 건물의 밀도를 결정하는
가장 중요한 척도이고
공공기장에서도 밀도를 관리하는 수단으로서
교통이나 경관을 좌우하는 중요한 요소이다 보니까
가장 관심이 뜨거운 요소가 되겠습니다
그에 따라서 용도 지역 지구에 정해져 있는 행위제한
특히 용적률들이 정해져 있는데
이것들을 변경할 때
용도 지역을 변경하게 되면
그에 따라서 이익이 발생하게 됩니다
개발이익이 발생할 때
저희는 이 개발이익을 계획이득이라고 보고
절반은 민간이 항유하되
절반 정도는 공공에 환수를 해서 지역에 필요한 생활
도시나 기반시설
등을 공급하는
게 필요하다는 것이 기본적인 사업의 모델이 되겠습니다
상업의 개요입니다
본 사업은 저지용,
저활성화되는 역세권 등을 대상으로 해서
복합개발을 통해서 컴팩트시티를 조성한다,
압축도시를 조성하는 것을 목적으로 하고 있습니다
역세권 등의 지역들은 입지 여건이 양호하다 보니까
또 대중교통이 명예하다 보니까
사람들의 이용이 가장 많고
그것이 효율적인 공간이 되겠고요
그러한 공간의 고밀, 밀도가 높고
복합, 여러 가지 용도가 복합되어 있는 개발을 했을 때
도시의 기능
향상이나 효율이 증가될 수 있다고 보는 것이고요
또한 그러한 지역들의 유동인구가 많이 발생하기 때문에
그쪽의 가로 활성화를 통해서 활력을 증진시켜야 되고
또한 이용률이 많기 때문에
그런 곳에 생활의 도시나 기반시설을 놓았을 때
사람들의 접근성이 용이하다
그래서 역세권을 중심으로
한 컴플렉스 시트를 구상하는 게
본 사업의 목적이 되겠습니다
그에 따라 사업의 모델은
역세권 등의 입지요건에 부합하는 경우에
용도지역을 변경하는 것을 견뎌로 하고요
용도지역이 변경됐을 때 증가되는 용적률에 대해서
절반은 민간이 활용하되
절반은 공공에 환원해서 필요한 생활
SOC나 기반
시설 등을 공급하는 것을 목적으로 하고 있습니다
현재까지 총 41개 사업이 추진되고 있습니다
그 중에 2개소는 착공까지 완료를 한 상황이고요
공간적으로 보시면
서남권 쪽에 굉장히 많이 사업들이 추진되어 있고
다른 지역들은 좀 둔선 둔선한데요
이번에 저희의 제도 개선을 통해서
다른 지역들도 굉장히 많이 활성화될 것으로 기대를 하고 있습니다

이 제도는 2019년에 도입되어서 현재 한 5년 정도 됐습니다
그래서 다양한 기준 개정이라든지 조례 등을 마련해 오다가
작년 8월에 저희가 1차적인 개정을 한 번 했고
그때 이거 다치구 담당자라든지 아니면 요청하시는
자치구에는 찾아가서 설명회를 하기도 했고요
올해 3월에 다시 한 번 6차 개정을 했습니다
그래서 두 번의 개정이 있었고
오늘 설명드릴 내용은 이 두 번의 개정사항을 합쳐서
한 번에 설명드리도록 하겠습니다
아 주요 계정 사항입니다
저희가 이번에 그 개정을 할 때
목적을 두었던 부분은 크게 4가지 방향성이 있습니다
첫 번째는 제도 도입 이후에 4
5년이 지나다 보니까
사업이 이제 어느 정도 안정되었다고 보고 확대해보자
그래서 대상지를 요건을 높여 보자라는 부분에서
계산기의 역세권의 범위도 넓히고
그래서 그냥 상업지역까지 확대하는 부분이 첫 번째고요
또한 이제 사업을 이제 추진하다 보니까
이제 대부분의 많은 사업들이 주상복합
특히 주택 위주로 오는 경우들이 많이 있었는데
저희 사업의 목적은 아까 설명드린 대로 복합용도 개발,
다양한 용도를 복합하는 것에 목적이 있다 보니까
이런 부분에 있어서 기존의 주택,
주상복합이나 주택 위주로 들어오는 것을 제한하기보다
복합용도로 들어오면
좀 더 인센티브를 드리는 방향으로 내용을 검토하였고요
세 번째는 최근에 검사 경기가 나빠지고
공사기도 증가하고
굉장히 어려워지는 상황들에 대응될 수 있도록
다양한 인센티브를 확대해서 사업에 실현하시는데
도움이 되고자 개선을 해보았고
마지막으로는 조합 방식,
여러 토지 소유자들이 함께 개발하시는 방식에 있어서
그런 부분에서
갈등이나 투기 등의 요소들이 발생하는
경우들이 많이 있었습니다
그런 것들이 오히려 주민들이 불편하게 되고
사업이 지연되고
갈등만 남는 그런 상황들을 방지하고자 지연
요소들을 최소화하는 네
가지 방향에 대해서 검토하였습니다
첫 번째 사업대상 확대는 기존의 타원형으로
역 풍광장에 250m로
대상지 사업지를
저희가 선정했던 부분을
250m에서 150m로 차정해서 하는 것을 했습니다
가령 역이라는 것이 여기 있는 시청역이나
동네에 있는 역이 같은 역이지만
위상에 같지는 않습니다
유동인구가 다르고
위상도 다르기 때문에 지역 중심 이상의 고차역이거나
아니면 두 개
노선이 환승하는 역일 경우에는
역세권의 범위를
350m까지 확대하는 것이 첫 번째 확대
방안이 되겠고요
두 번째로는 저희 도시계획팀에서 보면
띠 형태, 필지 중에
앞의 부분은 도로에 맞닿아 있는 부분은 상업지역인데
뒤는 주거지역으로 관리되는 지역들이 다수 있습니다
70년대에 지정됐던 부분들이
지금 와서는 토지용 효율을 많이 저해한다고 보고
이런 부분들을 저희
해외업세상에 포함해서
계획적으로 정비될 수 있는 방향으로 검토를 하였습니다
두 번째는 복합용도 개발
실현에 대해서 복합용도에 대한 정의를 업무시설과 관광
숙박시설 일자리라든지
관광을 위한 시설들을 위주로 해서 그것이 50% 이상이라면
복합용도로 권장하는 것으로 보고 그때 역세권이나
간선도로변에서 용도지역을 상향할 때
추가 상향이 가능하도록 용도지역 상향의 범위가
더 갈 수 있도록 기준에 마전될 것 같습니다
세 번째는 저희가 용도 지역 상향에 따라서 용적률이 증가하는데
저희는 국토개입법 체계 말고 각각의 개별적인 법률에서
또 추가적으로 용적률을 완화하는 항목들이 다수 있습니다
그중에 대표적인 것이 상위혁신 디자인을 해서 특별건축 구역을 했을 때
또 관광 숙박시설을 도입했을 때
또한 친환경 건축물이나 스마트 지능형 건축물을 했을 때
각각의 법률에서 용적률 완화가 가능한데
저희는 이러한 부분들이 저희
서울시의 정책과 정합한다고 보고
이러한 것을 이행했을 때는 추가 용적률을 드리는 것으로
이번에 개명을 하였고요
마지막으로는 사업지원요소
최소화를 위해서 재개발 같은 경우는 면적요건이나
동의요건들을 좀 강화해서 다른 사업과 동일하게
같은 기준으로 가는 것으로 해서
어려운 여건이
성숙하신 사업들에 대해서 추진이 가능하도록 하였고
지역수택조합 같은 경우도 조합 설비
인가가 완료된 다음에
사업자가 정확히 정해진 다음에
사업진이 가능하도록 하였고
소지 방지를 위해서 권리산정 기준일의 고시나
생리 제한의 고시를 할 수 있도록 기준을 마련하였습니다
이상의 내용이 반영된 주요 기준을 설명드리겠습니다
앞서 설명드린 대로
대상 범위는 250m에서 350m 범위가 되겠고요
무소정 상업지역의
간선가로선을 포함한 대상 지역이 되겠습니다
저희가 대상으로 하는 건
이러한 범위에 들어오면 무조건 하는 것이 아니고
저희는 가로구역 도로로 둘러싸인 블럭이라고도 하고
가로구역이라고도 하는데 이 단위가
저희의 대상 단위입니다
무슨 말이냐 하면
역세권 350m의 가로구역이
절반 이상이 들어오면 이
가로구역은 되는 거다 라고 보시면 되고
절반 이하가 안 들어오면
서로 350m 안에 들어온다고 하더라도
위원회 심의점에 거쳐서 정말 필요한지
여부들을 다시 한번 볼 수 있도록 되어 있고요
노선형 상업지역 또한
노선형 상업지역이 걸치는 이 가로구역이 대상인데
그 전체를 다 블럭을 개발하는 것도 가능하고
일부를 개발하는 것도 가능하지만
노선형 상업지역을 포함하지 않고
하는 것은 불가하도록 기준을 마련했습니다
추가적인 요건으로 첫 번째는 도로 요건이 있습니다
원활한 차량 집치립이 가능하도록 2명 이상이 폭
4m 이상 도로에 접혀야 되고
그 중에 한 면은 폭
8m 이상 도로에 접해서 교행이 가능한 2차로,
두 개의 차가 교행할 수 있는
폭 이상의 도로에 반드시 접하도록 기준이 마련하였고요
면적 요건은 1,500제곱미터에서 1만제곱미터입니다 1,500제곱미터는
저희가 자조식 주차장 설치를
하는 것이 필요하다고 보고 1,500 정도의 면적을 정했고요
1만제곱미터는 저희가 가로구역 단위로
아까 설명드린 대로
지역 단위로 대단위로 하는 게 아니라
가로구역 단위의 개발을 모델로 하다 보니까
만제공배수 정도라고 보고 있습니다
하지만 이런 부분들을 일률적으로 운영하기보다
위원회에서 인정할 경우에는 조정될 수 있도록
예외될 수 있도록 유연하게 운영을 하고 있습니다
노후도 요건이나 정규구역
지정 요건은 각각의 법률과 상위
계획에서 정해진 요건들을 충족하였을 때 가능하도록 하고 있고
사업 가능 용도 지역은 1종
일반주거지역보다 상위에 2종
일반지역부터 사업이 가능하도록 정하고 있습니다
역세권의 용도지역 변경 범위입니다
먼저 양의를 구해야 될 부분이 굉장히 복잡하고
어렵습니다 이 부분들이 잘 모르시거나
낯설으신 분들께는 이해하기 어렵다고 이해가 가실 겁니다
그렇게 될 수 밖에 없었던 이유가
도시계획을 아시는 분은 아실 텐데
저희가 용도지역 상향은 1단계 상향이 원칙입니다
정말 필요한 경우에
1단계만 상향하는 것이 원칙인데 이 사업
같은 경우는 기본적으로 2단계 상향이 가능하고
필요한 경우에 3단계,
심지어는 4단계까지 상향이 가능합니다
이건 지금 현재
도시계획제도에서 전례가 없는 수준의 내용이고요
그러다 보니까 저희가 굉장히 정말 고르고
고를 수 있도록
그리고 정말 적합한 경우를 따질 수 있도록
기준을 구체화 할 수 밖에 없었고
그러다 보니까 기준이 복잡해진 측면이 있습니다
기준을 설명드리고
예시를 통해서 자세하게 예를 듣도록 하겠습니다
용도 지역 상향 범위는 앞서 설명드린 대로
2단계 상향이 원칙인데
당위성이 있다면 3단계까지도 2단계 갈 수 있고
앞서 설명드린 대로
복합용도를 도입하는 경우에는
4단계까지도 가능하도록 하였습니다
다만 이게 무조건 가능한 것은 아니고
처음에 설명드린 중심지
체계, 중심지의 위기에 따라서
최대 도달 가능한 용도지역의 범위가 있습니다
결국 뚜껑이 캡이 있는 거죠 상한선이 있고
그 상한선 이내에서 현재의 용도지역이 이렇게 2단계,
3단계, 4단계의 요건을 충족하다면
그때 거기까지의 용도지역 상향이 가능합니다
예를 들자면
현재가 3종 일반주거지역인데
비중심지라면 준주거까지 가능합니다
하지만 거기가 역인적부에 붙어있다면
한 단계 추가로 상향해서 근린상업까지 가능하고
이것이 두 단계
상향 이내에 들어오기 때문에 이 대상지
같은 경우는 근린상업지역까지 상향이 가능한 것이고요
만약 지구중심에 와서 근린상업까지 가능하지만
이면도로변이라면 추가로 한 단계 더 상향을 불가하고
이것이 2단계 이내이기 때문에 마찬가지로
지구중심의 이면도로변도
근린상업지역까지만 상향이 가능합니다
하지만 가장 긍정적인 경우를 보자면
2종 일반주거지역인데
지역중심이어서 일반상업지역까지 상향이 가능하고
이것이 그때
복합용도를 도입하셔서
4단계가 안에 들어오기 때문에 이 경우에는 2종
일반주거지역이 일반상업까지
상향도 가능할 수 있게 됩니다
여기까지는 역세권
250m나 350m에 들어올 때의 기준이었고요
지금부터 설명드릴 건 노선형 상업지역에 대한 기준입니다
우선형 사업지역은 저희가 출발이 용도지역 이 두개로
하나의 핏지가 용도지역이 두개이다 보니까
소지용이 굉장히 불합리하다
하나로 통일해야 된다라는 관점에서 출발을 했다 보니까
기본적으로 대상
사업지 전체가
하나의 용도지역으로 변경되는 것을 원칙으로 합니다
단계에 상관없이
하나의 용도지역으로 통일이 되어야 되고요
그때 최대 도달 가능한 용도지역을 정해놓게 다만
일반 상업지역으로
이런 세 가지 경우에서
일반 상업지역으로 할 때는 반드시
복합농도를 도입해야 되고
그렇지 않다면 근린상업지역까지만 상향이 가능합니다
지구중심지나 비중심지는 준주거까지 상향이 가능한데
복합농도를 도입하면
근린상업까지 추가로 한 단계
더 상향할 수 있도록 하였습니다
예시로 보시면 앞에가 일반 상업지역이고
뒤가 3종
일반주거지역인 대상에 대해서 기중심지라면
진주거로 통일하는 것이 가능하고요
만약에 진주거로 통일을 했는데
거기에 복합농도를 도입한다
그러면 그린상업지역까지도 가능해지게 되는 겁니다
반대로 지역중심일 때는 일반상업지역까지 가능한데
일반상업지역으로 할 때는
반드시 복합농도를 의무적으로 조정해야 되고요
그렇지 않다면 그린상업지역으로 개입이 됩니다
다만 노선형
상업지역 같은 경우는 저희가 가로 단위다 보니까
예외 규정을 두고 있습니다
첫 번째는 저희가 하나의 용도
지역으로 통일을 해야 되는데
만약에 위원회에서 인정하고
그것이 정말 필요하다면 기존의 노선형 상업지역, 악택
상업지역을 존치하는 것도 가능합니다
또한 이런 요건들을 다 따져서
최대가 중주업까지밖에 안 되는데
바로 옆에 빚지가 일반 상업이다
그런 경우에는
인접한 빚지의 범위까지 상향이 가능하도록 하였고요
또한 도로를 기준으로
위와 아래의 길이 다를 경우가 있습니다
그 경우에는
가장 한쪽의 높은 기준을
반대쪽에도 적용할 수 있도록 해서
가로 단위로
동일한 규모의 건축물들이 들어갈 수 있도록 하였습니다
사업 시 사업의 유형과 추진 절차입니다
본 사업은 크게 두 가지 유형이 있는데요
지구 단위 계획을 통해서
향후에 주택 관사 사업이나 건축
허가를 통한 사업 이 경우는 보통 소유자가 한 분이거나
호수일 때 제공되는 방식이고요
또 하나는 재개발 방식입니다
정비계획을 통해서 도시정비형 재개발 사업으로 가는 방식
이건 도정법에 따라서 정비계획으로 해서
조합 방식이나 토지
소유자 방식으로 가는 방식이 되겠습니다
그때 사업을 처음에 접수할 수 있는 요건은
기부단위계획 같은 경우는 토지면적의 3분의 2 이상이고
정비사업 같은 경우는 50% 이상의 동의를 받아야 됩니다
그 다음에 신청을 하게 되면
서울시의 지원자문단이라는 전문가
그룹이 있습니다 이 그룹에서
대상지의 선정 여부와 계획안의 적정성을 보시게 되는데
그래서 이제 지원자문단 자문을 통해서 대상지
선정 여부를 결정하고
그다음에 계획안을 다루는 과정을 거치게 됩니다
그래서 계획안이 어느 정도 정리되면
주민 제안을 통해서 제안이 되면
그 후에는 법적인 절차에 따라서 진행이 되게 되겠습니다
용적률 체계는 계속 설명드린 대로
기존의 용도
지역의 용적률이 기준 용적률, 3종이라면 250이 되겠죠
이걸 일반 상업으로 상향한다면
상한운전율은 800이 됩니다
증가되는 운전율의 절반을 공공기여하는 것이고요
또 추가적으로 관광
숙박시설을 설치하는 경우에는 최대 1.2배까지 완화가 가능하고
그 다음에 창의혁신
디자인을 할 경우에는
최대 110%포인트까지의 추가 이벤티브가 가능하며
신학용 건축물이나 신흥용
건축물을 도입하실 경우에도
이벤티브 제공이 가능하도록 분번에 기정이 되었습니다
그때 공공기여율은 앞서 설명드린 대로
증가운전율의 절반이라는 것이 기본적인 룰입니다
이렇게 설명드리면
그래서 그게 얼만데 라고 여쭤보시기 때문에
제가 이걸 산정을 해보았는 표가 되겠습니다
용도지역 전후의 케이스별로
증가운전율에 따른 공공기여율을 산정하는데 이 퍼센트는
대지면적 사업도지
면적 중에 내 땅의 100평이면
100평 중에 10 %에 해당하는 땅을 내놓거나
그에 상응하는 건축물이나
현금을 내놓아야 된다는 의미입니다
이거는 사업마다 상의할 수 있고
여권마다 상의해 줄 수 있기 때문에
참고사항으로 이해하시면 되겠습니다
그러면 그때 공공기관은 무엇으로 되느냐
저희가 독한용도 개발을 통해서
역세권 등의 대주민국
결재점에 생활소시를 공급하는 것이 목적이다 보니까
기본적으로는
다양한 용도의 생활핵소시 공급을 목적으로 합니다
그래서 공공임대주택을 30% 이상 설치하는 것을 권장하고요
하나의 시설이 50 %를 초과하지 않는 것을 권장합니다
권장이라는 의미는 그것이 기본적인 원칙이지만
주변의 여건이나 상황이 좀 다르다면
다르게도 적용할 수 있다는 의미입니다
그래서 그렇게 공공기관 시설을 제공하되
만약에 해당 지역이 도로도 많고
공헌도 많고
생활할 수 도 많아서 더 이상 내 것이 별로 없다
내 의미가 없다
계속 좋은데 더 좋은 걸 더하는 것뿐이라는 상황이라면
그때는 현금으로도 되는 것이 가능하도록
금번에 개소가 개선되었습니다
그래서 이런 부분들은
사업의 굉장히 긍정적인 요인이라 보고 있는데
다만 와서 설명드린 대로
주변의 공공시세
등이 충분하다고 인정되는
경우에만 가능하다는 단서가 있습니다
돈을 언제 내느냐
돈으로 내는 부분들은 기본적으로
착공수점에 일시불로 내는 것을 원칙으로 합니다
다만 이제 뭐 사업 여건이나 상황에 따라서
이것을 지연해서 내거나 분할해서 낼 수 있는데
그 경우에는
민법에 따라 5%의 이자율이 적용돼서
금액을 가산하게 됩니다
세부적인 건축기준 등에 대해서는 일단 저희가 도시형
생활주택 같은 경우는 주차장
회수 기준이 많이 완화되어 있는 건축물이다 보니까
저희가 적정 주차 면적
확보하기 어렵다고 보아서 대제하고 있고요
비주거 용도에 대해서는 법이나
해당 다른 기준들에서 적용하고
있는 기준들을 제대로 적용하고 있습니다
높이 같은 경우는 변경 후
용도 지역의 기준으로 해서 변경된 상황에
따라서 주 단위계 기준에 따라 높이를 재산정하고
거기에 사업 특성을 고려해서 위원회 심의를 통해서
1.2배까지 가산해서 부피를 완화할 수 있도록 하였고요
나머지 사항들은 정책적으로 유도하고 있는 공개공기라든지
신앙용 건축물이나 기초가능형
공동주택 등의 기준들을 지키도록 하고 있습니다
그리고 정확한 공공기관
산정을 위해서는 감정평가를 해야 됩니다
감정평가를 하는 것이
어느 시점에 하는 것이 가장 좋으냐라고 했을 때는
사업계획이 어느 정도 다
완료되었을 때 하는 것이 가장 좋습니다
변동성이 적다 보니까
저희는 계획 결정 과정에서는 대략적으로 금액을 선정하고
계획에 연료되어서
건축심의를 하기 직전에
감정평가를 통해서 금액을 선정하고요
만약에 감정평가를 했는데
너무 사업이 지연된다든지
아니면 여건이 바뀌었다든지
하는 경우에는
재감정평가를 할 수 있도록
하는 기준들을 한번에 좀 구체화하였습니다
여기까지 기준에 대한 설명을 드렸고요
구체적인 사례로 한번 좀 설명드리겠습니다
사례 설명 전에
최근에 서울시 같은 경우는
역대권에 해당하는 사업들이 굉장히 많이 생기고 있고
다양합니다
복잡하다고 생각하실 텐데
본 사업은 앞서 설명드린 대로
다른 사업들의 장점만을 모은
현재로서는 가장 유리한 사업이라고 생각합니다
사업 방식에 있어서는 시프트에서만 가능했던 도시정비형
재개발이 저희 사업에서도 가능하고요
사업의 대상 범위도 역세권 범위가 350m이고
노선형 상업지역까지 포함하고 있습니다
농도지역의 변경 범위도
다른 사업에서 불가능한 중위상업까지도 포함하고 있고
국대의 공공기여를 돈으로 내는 것도 가능한 등
다른 사업보다는 장점이 많은 제도이기 때문에
많은 사업 추진을 부탁드리겠습니다
오늘은 6개 사례를 설명드릴 건데
그중에 4개소는 계획이 완료되어서
공개되어 있는 사례가 되겠고요
2개소는 현재 추진중이어서 정보 제공이 제한되는데
하지만 유의점이 있는 사회들이어서
함께 소개해드리도록 하겠습니다
먼저 미아역입니다
미아역 같은 경우에
학교 앞에 두 블럭을 포함하는 대상지에 대해서
원래 3종 일반주거지역을 근린상업지역으로 상향해서
농종률이 250%에서 600%까지 350% 상향되었습니다
그에 따라서 기존의 시장 건물이 24층 규모의 주상복합 건축물이 되었고
그때 키움센터나 청소년 문화센터 등의 공공기업 시설을 확보할 예정입니다
보라매역 같은 경우도 마찬가지로 3종 일반 주거지역이 근린상업지역으로 상향되었고
그에 따라 노후되었던 저층의 근린생활시설이
20층 규모의 용도전 600%의 주상복합과 오피스텔이 들어간 건물이 되었고요
거기에 공공기여로 보건지소민, 인들오피스텔, 가 확보될 예정입니다
공릉역 같은 경우는 약 6900제곱미터 크기의 원래 전화국 부지였는데
이것도 마찬가지로 대산동 일반주거지역이 근린상업지역으로 상향이 되었고요
그에 따라 이런 전화국이 28층 규모의 공동주택과 업무시설로 들어가고
거기에 공공유재산가와 주민센터 등의 공공기업 가 확보될 예정입니다
강농역 같은 경우는 설명드린 사례 중에 유일하게
도시정비형 재개발 조합 방식으로 추진된 사업입니다
그에 따라서 앞에는 글린상업지역 뒤에는 삼종일반주거지역
두개의 용도지역이 섞여 있었는데 이 부분이 일반상업지역으로 상향되어서
삼종일반주거지역 같은 경우는 3단계 상향이 제공된 사례가 되겠습니다
최종용량 800%를 제공받았고요
그에 따라 강동지역의 43층 규모의 주상복합이 들어서게 되었고
공공기업과 채용시설 및 문화시설을 확보할 예정입니다

이 사례는 아직 첫째 추진중인 사례가 되겠는데
원래 최초 제한됐을 때는 이 3PG 정도 약 2,300제곱미터 정도가
제3종 일반주거지역에서 근린상업지역으로 상향하는 것을 제한된 상황이었는데요
계획을 하다보니 그러다봤더니
뒤에 두 필지가 문제가 되는 겁니다 이 앞에가 고밀 복합으로 개발되면
뒤에 두 필지는 1조나 여러가지 부분에서 교통처리나
여러 가지 문제가 발생할 것이 눈에 보이다 보니까
이 뒤에 두피지까지를 포함한다면 사업이 좀 더 용이하고
주변 여건이 많이 개선될 것이라고 보고
두피지를 포함하였을 때는 글린 상업지역이 아니라 일반 상업지역까지
상향하는 것으로 인맥비부를 주어서
가로 단위의 통합 개발을 유도한 사례가 되겠습니다
그에 따라 이러한 저층의 단독
공동주택들이 이러한 업무 시설로서 들어설 예정이고요

마지막은 이 대상지 같은 경우는 원래 삼정 일반주거지역이었는데
이 부분은 일반상업지역으로 계획한 사례가 되겠습니다
원래는 업무시설이었던 부분들을 상복합이 아니라
정말 앞서 설명드린 복합용도개발 지진위산전이다 보니까
전기침을 적용하다 보니까 4단계 상향은 아니지만
3단계 상향 복합용도개발로 인정을 해서 3단계 상향으로 한 케이스가 되겠고
그때 다양한 시설들을 설치하도록
유도한 사례가 이상
현재 결정된 15개 사업 같은 경우에
약 16만 제곱미터
연변적 기준으로
16만 제곱미터의 생활서비스 시설과 공공임대
주택이 확보될 예정이고
42개 사업이 모두 완료되면
약 43만 제곱미터 정도의 생활소시가 확보될 예정입니다
오늘 참석해주신 분들을 포함해서
사업이 좀 더 활성화된다면 더 많은 복합용도 개발과
그리고 다양한 생활소시가 확보될 것으로 기대가 되고 있습니다
이상 설명드렸듯이 이 사업은 공공 입장에서 보면
역세권 중심의 도시공간 구조로 재편을 하고
복합용도 개발을 실현하면서 지역주요시설을 확충하는 사업이 되겠고
민간 입장에서 보면 용도지역 상향을 통해서 토지의 가치도 상승되고
건축이 가능한 범위가 확대되다 보니까
사업의 실현을 유도할 수 있는 방식이 되겠습니다
공공과 민간이 서로 윈윈할 수 있는 사업이기 때문에
많은 참여를 부탁드리도록 하겠습니다
이상 설명 마치도록 하겠습니다 감사합니다