안녕하십니까 서울시 공공개발 계획단에서 사전협상 업무를 담당하고 있는 김영일 주무관입니다. 바쁘신 중에도 도시계획 변경 사전협상 설명회에 참석해 주신 여러분께 진심으로 감사드립니다. 시작에 앞서 오늘 진행 순서를 간략히 말씀드리겠습니다. 오늘 설명회는 서울시 공공개발 단장님의 인사말씀 후에 도시계획 변경 사전협상 업무를 총괄하고 있는 공공개발기획단 사전협상 팀장께서 제도의 주요 내용과 개선사항 설명이 있겠습니다. 이어서 성공적 사전협상 추진 사례 발표와 여러분들께서 궁금해하시는 사항에 대하여 답변드리는 순서로 진행되겠습니다. 먼저 홍선기 서울시 공공기획단장님에 인사 말씀이 있겠습니다. 반갑습니다. 서울시 공공개발기획단에 홍선기입니다. 우선 코로나 사태임에도 불구하고 도시계획변경 사전협상 및 사전컨설팅 사업 설명회에 참석해 주신 많은 분들께 감사드립니다. 본 설명에는 현시대의 균형 있는 도시개발을 한층 더 성숙시키는고 이를 위해서 민간과 공공이 협력해서 지혜를 공유하는 시간이 될 것입니다. 서울시는 지난 2009년부터 저 이용 유우 부지 또는 복합적 토지 이용이 가능한 대규모 부지를 대상으로 투명하고 합리적으로 도시기획을 변경하는 사전협상제도를 도입하여 운영하고 있습니다. 개발계획에 대해 공공과 민간이 협상을 진행하여 도시계획 변경의 적정성을 검토하고 공공기업을 통한 계획을 이득 하여 공정하게 환수하여 사회적으로 공유하고 있습니다. 이는 특혜 시비를 사전에 차단하고 지역의 균형 발전을 위해 개발이익을 합리적으로 결부하는 제도이자 민간과 공공이 상호 협력하는 좋은 개발입니다. 오늘 사업 설명에서는 서울시에서 운영 중인 사실상 제도를 상세히 안내해 드리고 효율적인 행정 절차 이행과 합리적인 계획 마련을 위해 서울시에서 신설한 사전협상 사전컨설팅 제도를 소개할 예정입니다. 사전 컨설팅은 사업 구상 전 공공에서 도시개발 방향 및 개발 규모 등을 컨설팅하여 향후 협상 과정에서 쟁점을 줄여 불필요하게 장기화되는 사업 기간을 단축하고 자는 것입니다. 오늘 설명회에 코로나 일부 방역 지침에 따라 소수 오프라인으로 참석해 주신 분들과 유튜브 온라인 생중계를 참여하고 계신 많은 분들에게 다시 한번 감사드립니다. 마지막으로 우리가 살고 있는 서울이 민간과 공공이 협력하여 균형 있는 좋은 개발이 지속적으로 이루어지고 인간이 좋은 개발 사업이 활성화되기를 바랍니다. 감사합니다.
네 감사합니다. 그럼 첫 번째로 사전협상제도와 새롭게 도입되는 사전 컨설팅 내용에 대해서 공공개발계획단 서전협상 팀장 설명을 듣도록 하겠습니다.
네 안녕하십니까. 공공개발 기획단 사전협상 팀장 오승현입니다. 본 설명에서 설명드릴 내용은 도시계획 사전협상제도 전반적인 내용과 저희가 이번에 제도 개선을 통해 시행된 컨설팅 운영에 관한 사항이 되겠습니다. 사전협상제도 계획입니다. 저희 사전협상제도는 오천 미터대상 대규모 부지를 개발할 때 민간과 공공전문가 협의를 통해 도시계획 변경 후 타당성과 개발의 공공성 합리적인 계획을 수립하는 제도가 되겠습니다. 저 이용 되고 있는 대규모 부지에서 도시 과립계획 변경이 수반되여 계획 수립 후 유연성과 그에 따른 개발이익을 사회에 환원하는 공익과 사익의 적절히 사용한다는 측면에서 상호 협력이 필요하다는 제도 특징이 있겠습니다. 제도 도입 배경 및 목적입니다. 사전협상제도는 최초 09년에 도입되었습니다. 당시 대규모 개발 과 용지의 용도지역 변경 등 도시계획변경이 될 경우에 집값 상승이 상당함에도 사회적으로 개발 이익을 재 분배할 수 있는 제도적인 장치가 없어 특혜 시비 논란 등 사회적 부작용이 발생하였습니다. 이에 서울시는 이러한 문제점을 해결하고자 투명하고 객관적인 사전협상제도 기틀을 마련 본 제도를 통해 전략거점 육성 지역 활성화 지역 균형 발전을 도모하고 집과 상승에 대한 우발적 이익을 합리적으로 재분배 함으로서 민간과 공공이 함께 윈윈하고 상생할 수 있는 시스템으로 발전시켜 왔습니다. 사전협상제도 변화 과정입니다. 사전협상제도는 09년부터 10년에 걸쳐서 근거 마련 제도화 등 단계별 변화 발전 과정이 있었습니다. 본 시행 초기에 법적 근거를 마련하기 위해서 국토부 주요 부처인 국토부와 지속적으로 협의하여 2012년에는 협상 대상의 공공기업 근거를 마련하였습니다. 2018년은 협상 대상지를 만 제곱미터에서 오천 제곱미터 이상으로 개정되여 확대되었습니다. 또한 작년 7월에는 공공기업 이용을 서울시 전역으로 사용할 수 있도록 개정하였습니다. 또한 서울시에서는 제도 운용 과정에서 발견된 미비점을 개설하기 위해 사전협상 운영지침 및 지구단 기준을 마련하는 등 4차에 걸쳐 제도개선 2019년에는 사전협상 명칭으로 조례를 제정 시행하고 있습니다. 현재 이렇게 서울시에서 최초로 시행한 사전협상제도가 전국적으로 확대 되여 부산, 인천, 광주 등 타지자체에서도 운영하고 있습니다. 지금까지 협상 완료된 8개 부지에서 저희가 발생한 공공기업은 3조 정도로 추정됩니다. 작년에 개정된 국토 개정법 주요 개정 사항이 되겠습니다. 사전협상 관련 근거 규정 개정 전의 시행에 있던게 법령으로 연계해서 강화되었고요. 용도지역 변경 관련해서 개정전에는 총3번를 포함하였습니다. 작년 계정시에는 총 3번이 제외돼서 사전협상 적용 범위가 축소되었습니다. 이 부분에서는 논의를 통해서 확대 등은 검토할 필요가 있겠다고 하겠습니다. 핵심적으로 개선된 부분은 공공기여인데요. 지구단 구역내에서 공공시설 등 설치 제공은 전후차이는 없었습니다. 공공기업 비용 부분에 대해서는 종전 자치구에서 소위 전용으로 사용할 수 있게끔 확대되어서 상대적으로 기반시설이 양호한 강남 등 지역에서 발생할 개발이익 방법 등 광역적으로 기반 시설 조성하게 되어 강남 북 균형 발전 도모등 제도적으로 사전협상 운영 폭이 한층 강화되었다고 볼 수 있겠습니다. 저희 사전협상 제도 근간이 되는 관계법령 및 조례 지침을 정리해 봤습니다. 사전협상 명칭은 국토계획에서 별도로 명기는 하지는 않습니다. 서울시에서 다른 도시계획과 차별을 하기 위해서 저희가 조례를 만들고 운영 지침을 제작해서 운영을 하고 있습니다. 국토계획법에서는 대상지 지정 계획 수립과 공공시설 등을 설치 및 비용 납부할수 있는 기준 및 내용을 담고 있으며 세부사항은 우리 지자체 조례로 정화할 수 있습니다. 서울시 조례에서는 협상조직 협상절차 공공기업 기준을 정하고 협상운영 지침에 대해서는 구체적으로 세부사항을 정하여 운영하고 있습니다. 본 설명회에 참석하신 분을 대상으로 배포해 드렸는데요. 세부사항은 책자를 참조하여 주시기 바랍니다.
다음은 구체적인 상황에 대해서 설명을 드리고 있는데요. 협상 대상지입니다.
국토법 금강위 대상지 선정에 근간이 되는 것은 우리 국토법에서 정하고 있는데요. 51조 제1항 2, 3에 해당하는 토지를 지구단위 계획으로 지정할 수 있습니다. 시행 내에서 구체적 지역을 정하고 있는데요. 도시지역 내 주거 상업 업무 등 기능을 결합하는 등 복합적인 토지 이용 증진이 필요한 지역으로서 주요 역세권 등에 해당되겠습니다.
도시지역 내 뉴 토지및 시설 이전 또는 재배치 집중 정비가 필요한 지역으로 5천 제곱미터 토지가 해당되겠습니다. 서울시에서는 법령에서 정한 범위 내에서 조례에서는 5천 제곱미터 이상으로 유휴부지 대규모 시설 이적 지를 사전 협상 대상지로 정하고 있습니다.
협상 주요 내용입니다. 법령, 조례 지침에서 사전협상에서 정할 여러 항목을 정하고 있는데요. 이를 요약해서 말씀드리면 용도지역 상항 및 도시계획 시설 폐지에 대한 결정 상위계획 및 관련 계획 주변지역과 조화를 고려한 도입 용도 결정 건축물 높이 개방감 등 건축계획 조정 교통개선 방안 대중교통 차량 및 보행, 동행 등 교통 체력의 조정 공간계획으로서 공공기회량 산정 공공기여 시설의 적정성 및 제공 방법 시기범위 등을 정하게 되며 기타 위원회에서 필요한 사항을 협상으로 할 수 있도록 되어 있습니다. 공공기업 내용인데요. 사전협상에서 매우 중요하게 검토 항목입니다. 법령에서 정하고 있는 공공시설 등의 종류는 도로, 공원 등 공공시설과 기반 시설로서 학교, 공공청사, 문화시설 등이 이에 해당되며 최근에는 공공임대주택, 기숙사, 공공임대 산업시설, 공공임대 상가 등이 포함하였습니다. 공공기업 방법은 크게 두 가지입니다. 해당 지구단위계획도 구역에서 필요한 공공시설 부지를 제공하거나 시설로 설치하는 방법 지구단위 계획 구역 내 기반실이 충분할 경우에는 공공시설 설치 비용을 납부하는 방법입니다. 납부하는 비용은 서울시에서 광역적으로 사용하게 되겠습니다. 사전협상을 운영하면서 정하고 있는 공공기여 산정 기준입니다. 용도적 사향 등 증가되는 용적률은 60프로에 해당하는 토지 가치 상승 분을 공공기여로 제공하게 됩니다. 예를 들자면 주거에서 일반산업 쪽으로 용도적 변경 시 산정되는 공공기여로는 30프로 정도입니다. 토지면적 30프로를 시설들로 조성하거나 비용으로 납부하게 됩니다. 도시계획시설 경우에는 폐지 또는 복합 경우에는 시설 단지 결정된 용도지역 변경 여부를 감안하여 용도변경 없는 경우에는 공공기여율은 20프로 좀 더 적용하게 됩니다. 협상조정 조직입니다. 협상조정 협의회는 민간측 공공측 협상단과 전문과로 구성되며 현재 10명 내외로 운영하고 있습니다. 민간과 공공 우이의 교환 중재 민간이 제출한 사업 제안서에 대해서 협상을 진행하여 합이 가능한 대안을 도출하는 역할을 수행하고 있습니다. 공공인 서울시에서는 저희 행정부서 및 관련 실무부서 국장 등이 참여하여 협상정책을 운영하여 각 부서간 의견을 통합적으로 조율하고 협성과 관련된 주요 정책 및 지침을 결정하는 역할을 하게 됩니다. 필요에 따라서 지구단위에게 결정하는 도시계획 공동위원회 보고및 자문을 받고있습니다. 협상 절차입니다. 사전협상은 크게 3단계로 구분이 되겠습니다. 사전협상 대상지 선정단계의 협상단계 협상이해 단계입니다. 먼저 대상지 선정단계는 사업자가 개발계획을 제출하면 관련부서 협의 등 내부 검토와 지구단위 계획을 심의하는 도시건축 공동위원회에서 자문해서 조건을 부여하게 되며 사업자가 조건 사항을 수용하면 최종 대상지로 선정됩니다. 이후 협상단계에서는 사업자가 제안서를 지출하게 되고요. 앞서 설명드린 협상조정 협의해서 구체적인 내용을 토대로 협상을 진행하여 지구단위 계획을 확정하게 됩니다. 협상 이행단계에서는 지구단위 이안 등 절차를 거쳐 최종 도시건축 공동위원회에서 지구단위 결정되고 이후 개별법 건축 인허가 및 시공하는 절차로 진행이 되겠습니다.
주요협상 사례입니다. 지난 2009년 제도 도입 이후에 현대차 지비씨 서울역 국보 역세권 등 8개 대규모 부지에 대해서 협상 완료한 성과가 있었습니다. 강동 서울승합차고지 경우에는 12년도 착상 완료되어 2000년도에 준공되었고요. 마포 홍대역사는 면적 2만 제곱미터로 13년 협상완료 18년에 준공되었습니다. 용상 관광버스터미널 경우 면적 만 9천으로 13년에 협상 완료 17년에 준공되겠습니다. 강남 지비씨 경우 약 7만 부지에 해당되는데요. 16년에 협상완료 현재 공사 진행 중에 있습니다. 그 외 협상완료된 송파구치소, 서쪽, 코롱부지, 서울역 북부 역세권, 용산철도 병원, 등이 인허가 또는 지구단위계획 수립 과정에 있습니다. 그 외 10여 개의 부지가 사전협상 또는 대상지 선정 과정에 있습니다. 참고로 저희가 일반 지구단위 계획과 비교를 해봤는데요. 서울시에서는 지역특성을 고려해 가지고 지구단위 계획의 수립지침을 정해서 운영을 하고 있습니다. 일반 지구단위 계획과 비교할때 사전협상 지구단위의 큰 특징은 일반 지구단위 계획경우에 용도지역 세분화만 가능합니다. 또한 용도지역 변경할때는 별도 걸쳐야 되는데요. 사전 협상 경우에는 지구단위 계획으로 용도지역간 준주거에서 일반 상업으로 변경할 수 있어서 절차상으로 신속한 효과가 있겠습니다. 공공기여 제공 방법에서 사전 협상은 공공시설 비용 납부가 가능하므로 상대적으로 유연한 계획을 수립할 수 있다는 장점이 있겠습니다. 이상으로 사전협상제도에 대해 설명입니다. 근본제도를 통해서 제도 개선을 통해서 운영된 컨설팅 등에 대해서 안내해 드리겠습니다. 그동안 내부적으로 사전협상을 운영에 대해서 진단을해 봤는데요. 일부 보완할 부분을 조출하였습니다. 단계별로 살펴보면 대상지 신청 단계에서는 사전협상 대상자 외에도 사업자가 신청 방법들 알지 못했고 여러 부서에서 사진협상을 운영하다 보니까 신청 탐구에 대해서 혼란이 있었고 19년에 대상지가 5천으로 확대되었는데 그 위에 제도에 대한 문의가 많이 늘어나는 추세 있었습니다 이를 반영해서 제도 홍보를 강화하고 사전 상담창구를 운영할 계획입니다. 선정 단계에서는 사업 대상지 규모 여건 등이 지역별로 못 하는데 동일한 선정 절차로 대상지 선정을 진행하게 되어 대상지 선장이 장기간 고려 또는 보류되거나 협상이 진행되지 못하는 사례가 발생하였습니다. 이를 개선하기 위해 사업단계에서 컨설팅을 지원하고자 합니다. 협상 단계에서는 이슈발생 시 사업자가 계획을 보완해야 협상이 가능한 구조로 운영되어서 협상이 장기화가 초래되는 등 제도에 일부 부정적 인식이 있었습니다. 또한 정점이 없는 대상지는 단기간에 협상이 가능한 사례가 있었으므로 이를 고려해서 계선 여건을 감안한 신속 추진 방안을 마련하게 되었습니다.
저희가 앞으로 사전협상은 민간 서비스 강화와 신속 추진을 개선을 통해 제도효율적 운영과 활성화하는 방향으로 추진할 계획입니다. 제도 개선사항을 사전협상 절차도에 표기한 내용입니다. 3가지입니다. 통합 상담창구 운영, 사전 컨설팅지원, 신속 프로세스의 도입 3개 분야 모두 서울시에서 지원을 강화하는 내용이 되겠습니다. 사진협상을 포함한 대부분 도시관리 계획을 수립할때 사업자가 계획을 제안해야 절차 과정 중에 계획에 적정한 적정성을 판단하는 구조 시스템이었습니다. 그렇지만 민간사업 운영의 절차를 진행하기 전에 토지매입 등 전문 영역을 통해서 사업 추진을 판단하게 되므로 사업 리스크를 초기부터 안고 있는 사항이었습니다. 이런 상황을 고려해서 서울시에서는 사업 구상 단계에서 통합 상담창구를 통해 각종 정보를 제공하고 공공에서 사전 컨설팅을 통해 사업의 가능성을 높이는 구조로 시스템을 보완하였습니다. 이렇게 되면 사업 초기에 사업 추진 여분이 시기 등을 판단할 수 있게 되고 상호 협상과정에서 쟁점을 줄이는 효과가 있을 것으로 판단됩니다. 또한 협상과정에서 사업추진 프로세스를 신속 추진 프로세스를 도입하여 협상기간을 최대한 단축 운영하겠습니다.
통합상담 창구운영에 관한 사항입니다. 사전협상 통합상담 홈페이지가 시범 오픈하였습니다.
민간과 공공이 함께 만든 좋은 개발 사전협상 제도를 타이틀로 제도에 대한 공감 인식을 확산하기 위해서 홍보를 강화합니다.
부지 개발에 관심있는 토지 소유주 민간사업자에게 제도 운영에 관한 상담 및 안내를 진행하게 되겠습니다. 사전협상제도 등 대규모 관련 자료를 홈페이지에 개최합니다. 사전협상 컨설팅 접수창고로 활용할 계획입니다. 현재 홈페이지는 일부 보안 부분이 있어 사전컨설팅이 4월 1일 부터 접수를 하기 때문에 그때 정식 오픈할 예정입니다. 사전컨설팅 지원에 관한 사항입니다. 컨설팅 대상지는 토지 소유자가 요청한 부지입니다. 여러 부지가 있을 걸로 생각이 됩니다. 현재 저 이용되고 있어서 개발이 필요한 땅 재건축이 도래한 부지 당장 사업을 추진하지 않지만 장래에 사업추진 여부를 판단하고 싶은 부지 등 5미터 이상의 토지이면 모두 해당되겠습니다. 컨설팅 내용은 공공에서 전문성을 갖고 있는 분야 즉 상위 계획과 적합성도시계획 변경을 적정성 등 사전 협상가능 여부와 공공기업 도입 용도 개발계획 적합성 등이 되겠습니다. 컨설팅신청은 4월 1일 내일모레 되겠네요. 그때 정식 오픈하는 홈페이지를 통해서 신청할 수 있습니다. 컨설팅은 4월에서 6월까지 3개월간 신청을 받아서 5월에서 7월까지 한시적으로 진행하게 됩니다. 신청방법은 홈페이지에 첨부된 양식을 내려받아 가지고 대략적인 개발 내용을 작성해서 신청하시면 컨설팅 지원 여부 결정 후 사전컨설팅을 진행하게 되겠습니다. 사전컨설팅 신청 장소입니다. 신청서는 총 2장으로 부담 없이 컨설팅을 신청할 수 있도록 양식을 대폭 감소하였습니다. 첫 번째 장에는 신청인 및 사업 부지정보 두 번째 사항은 도시계획 제한 사항으로 현재 토지 이용 계획 현황과 개발하고자 하는 계략적인 구성을 작성하여 제출하시면 되겠습니다. 신속 프로세스 도입 내용입니다. 사전협상 대상지로 선정된 이후에
협상 단계에서는 그동안 모든 대상지를 일률적으로 적용되는 절차를 사업지 여건에 따라서 유연하게 적용하는 방식으로 운영합니다. 협상을 신속하게 주진할 수 있는 대상지는 신속하게 추진하고 협상 쟁점도 공공에서 대안을 도출하는 방식으로 신속하게 추진하고자 합니다. 협상 착수전에 정점이 적은 대상지 즉 도시계획 변경사항이 크지 않거나 용도 지역 변경에 단순하고 개혁 내용이 명확해서 그런 대상지 경우에는 집중 대상프로세스를 도입해서 협상 기간 및 횟수를 자체적으로 제안해서 단축 운영할 계획입니다. 협상 과정에서 쟁점이 발생할 부분이 있습니다. 이렇게 따라서 무한정 협상이 늘어지는 경우도 있었습니다. 사전에 방지하기 위해서 도시계획교통부 등 분야별 전문가 검토를 지원해서 함께 대안을 조출하는 기획 컨설팅을 운영해서 불필요한 협상기간을 단축할 계획입니다. 서울시에서 운영 중인 사전협상제도 컨설팅 지원에 관해서 설명드렸습니다. 마지막으로 우리 제도 운영과 관련해 가지고 여기 참석하신 분들께 협조요청한 부분이 있어서 말씀드리겠습니다. 사전 협상 제도는 특정 지역에서 이루어진 만큼 제도 활성화를 위해서는 관계자분들의 많은 참여바랍니다.
참여하신 각 자치구 담당자분들은 현장실정을 잘 알고 있기에 사전협상 대상지발굴과 제도 홍보에 많은 협조 부탁드리겠습니다. 토지소유자 및 개발하신 분들께서는 사전협상 컨설팅을 통해서 사업방향을 정하는 기회가 됐으면 합니다.
협회단체 많은 전문가분들께서도 사전협상에 많은 관심과 지원 부탁드리겠습니다. 이상 사전 협상 팀장 오성기 였습니다. 감사합니다.
네 감사합니다. 다음은 그간 공공과 민간사전협상제도를 통해서 성공적으로 개발사업이 진행된 사례를 동해종합기술공사 김승진 대표로부터 듣도록 하겠습니다.
동해종합개설공사 김승진 입니다. 먼저 이 자리를 마련해주신 단장님과 공공기획개발단 여러분들께 감사드리겠습니다. 지금부터 말씀드리는 사례가 여기 계신 토지사업자 분들이 되시겠죠. 사전협상의 주체가 되시는 관계기관에 계신분들에게 좋은 사례로 남기를 바라겠습니다. 처음 시작하고 나서 제가 예외 사업을 하면서 생각을 해보니깐
10년이라는 세월이 지금 많이 지났네요. 지금 현실하고 않맞는 것도 있고 좋은 제도개선 방안에 대해서 말씀해 주셨는데요.
이게 나오기 전에 얼마만큼 힘들게 일을 진행되써는지 사례위주로 말씀을 드리도록하겠습니다. 오늘 말씀드릴 사례는 지금 보시는 것처럼 사업현장에서 잘 알고 있을 겁니다. 강동구에 있는 서울승합차고지 지금 준공이 됐고요.
운영하고 있습니다. 그리고 용산구관광버스터미널 이건 용산 드래곤호텔이라고 해가지고
굉장히 이쁘게 건물하나가 들어가 있죠. 이렇게 운영되고 있습니다. 두가지 사례에 대해서 말씀을 드리고자 합니다. 중간에 홍대역사도 그 사이에 협상이 완료가 되었습니다. 여기는 특이하게 민간부지가 아니고 철도청 공공부지 었기때문에 오늘은 두가지 사례만 말씀드리겠습니다. 먼저 버스 차고지가 되겠습니다. 예전에는 그냥 버스차고지 였었는데 국토법이 개정이되면서 버스정류장이라는 도시시설로 결정하도록 되어 있었습니다.
이게 도시계획시설로 버스정류장있었는데 서울시가 공공버스 하면서 공공차고지 등 버스노선을 이전시켰습니다. 그러다 보니까 여기가 빈땅이 됐고요. 그리고 또 하나는 그 사이에 국제법이 개선이되서 버스차고지는 도시시설 버스정류장으로 결정 안해도 되는 결정사항이 있었습니다. 결과적으로 그 당시 땅은 빈땅이 되어 있었고요. 차고지 버스들이 이전한 상태에서 그리고 도시계획으로 버스정류장이 결정된 상황에서 말씀드렸던 2009년도에 제도가 운영이 되면서 신청을해서 대상지가 되서 그때부터 협상을 시작한 것이 되겠습니다. 팀장님께서 말씀해 주셨던 대로 6개월내 아니면 신속하게 끝나면 정말 좋은 그런 사례가 많이 나올것으로 예상 되는데요. 이 당시만해도 지침이라든가 좀있다 말씀들일 민감한 사항들이 있었는데 그거에 대한 제도적이라든가 지침이 전혀 준비가 안된 상태였었습니다. 지금 여기 계신분들은 아니지만 그 당시에 도시계획 주관하셨던 분들하고 굉장히 고생을 해서 이제 완성된 내용이되겠습니다. 지금 보시는 것처럼 당시에는 일반 주거지역이었구요. 버스,자동차정류장이었습니다.
결과물은 준주거로 중간변경이죠. 당시에는 용도변경상항으로 했기때문에 준주거로 획기적으로 바꾸는 지금 보신는 것처럼 당시에는 진짜 상상을 할수없는 3단계의 용도지역상항을 할수있느냐에 대해서 굉장히 논란이 많았었습니다. 이거에 대해서 용도지역 당위성에 대해서 굉장히 논란이 많았고 이것만 논의하는데 거의 1년을보냈다 라고생각하면될 것 같습니다.
앞으로 사업대상자 등 나왔을 때 팀장님이 말씀하신 것처럼 법개정되면서
용도지역 간 변경에 대해서 사전협상을 할때 일단 종세분 하면서 3단계를 뛰면서도 굉장히 용도적에 대해서는 서울시가 보수적으로 바라보고 있기 때문에 용도적 부분에 있어서는 상당히 고민을 많이해서 내용을 봐야 될것 같습니다. 서울시가 촘촘하게 기본적 이라든가 생활권 계획들 많이 갖추어 놓았기 때문에 가시권에 들어오지 않을까 생각이 들고요. 여기 보시면 자동차정류장 페지 타당성이 논란이 됐었습니다.
국토법이 개정이 되면서 좀 전에 말씀드린 버스차고지는 버스정류장이 아니에요 그러면
원래는 공공에서 도시시설이 아니라서 폐지를 했었야 되는 시설인데 서울시에서 그대로 유지 해버렸습니다. 유지하다 보니 사업자가 신청하게 되면 당연히 도시계획 폐지라는 절차를 거칠 수 밖에 없습니다. 도시계획시설을 폐지하면서 공공기여를 더 많이 해야 됩니다. 이에 대해서 논란이있었습니다. 그래서 적용한 것은 폐지을 않했기 때문에 도시계획실패로 남아있었고 폐지는 폐지다로 정리해서 진행한 사안이되겠습니다. 당시에도 준주거가 400인데
뒤에 사업계획서 상으로 보시게 되면 거의 500 육박하는 용적률을 결정을 했는데 그 이유는 당시에는 장기전세주택이 있었습니다. 저희가 국토법을 운영하면서 400 이라는 목적 점을 가지고 가면서 준주거를 운영하는데 다른 운영방법에 의해서 특례조항을 적용했을때 사전협상을 도입을 두고 고심을 했었습니다.
첫번째 사례를 보니깐 기존에 저희가 용도체, 용도지역 체계를 가지고 있는 용적률 상환으로 가져가는게 맞는데 서울시가 이 사진협상 말고 또 다른 장기전세 같은거 최근에는 뭐하나 이런 것도 있겠지만 그게 도움이 될지는 모르겠습니다 그리고 또 중간에 또 하나 법이 바뀌었던게 임대주택도 공공기여로 인정을 받을 수 있게 됐습니다. 그 당시에는 아니었습니다.
이게 사례로 받아주는 대신에 저희가 50퍼센트을 줬지만 이렇게 해서 다른 정책을 하는 것도 사전협상에 반영을해서 용적률을 500퍼센트까지 도달하게 하는 그런 내용이 되겠습니다. 그리고 맨 마지막 건데요.
이건 굉장히 깨알 착신 팁인데요. 이것도 당시에도 굉장히 논란이 많았었는데
이것 먼저 설명을 잠깐 드릴께요. 왜냐하면 10년이 지나면서 각종사례들이 각종 사례가 나오면서 이런 것들이 많이 누적이 되서 지금은 신규 사업자가 어떤 의사결정 이라든가
공공에서 의사결정을할때 이미 많은 선례가 있기 때문에 반영하여 진행합니다. 이제 설명을 드리자면 그때 논란이 보시는 것처럼 이 사업을 하기 위해서 도로을 신규로 개설하고
앞에거는 도시도로입니다. 도시시설로 결정되지 않은 도로가 있었습니다. 이사업을 하면서 신규로 도로을 뚫고 가감속차선 이 도로도 기부채납을해서 공공기여로 인정을 받겠습니다 라는게 첫번째 제안있었습니다.
여기서 갈등은 아까 말씀드렸던 대로 도시시설로 결정된 도로는 당연히 내야 되는 거였는데이게 공공기관이냐에 대해서 첫번째 논란이었습니다. 두 번째 교통평가를 저희가 다시 했더니 도로에 대한 필요성이 없어 여기가 시장입니다 이게 문제가 있어서 이걸 없에버리고 뒤에 이면도로을 화폭을 했습니다. 새로 신규로 화폭을 해가지고 한 도로가 공공기여냐 두가지가 쟁점이었습니다. 이것 한참 이제 서로 논리를 가지고 얘기 했는데요
정리를 했습니다. 이때 당시에는 정리할 수 밖에 없었습니다 사례도없고 사전협상도 처음이라 어떤게 정답이라고할수 없었기 때문에 도시건축공동위원회 자문요청을 굉장히 많이했었습니다. 이런 것들도 지나간일이 되겠지만요. 의사결정 된것은 도시계획시설로 결정된 도로는
공공에서 필요로 했기 때문에 지정한 도로입니다. 그런데 수용을 않하고 개설이 안됐을 뿐입니다.
미개설 도로에 대해서는 기부차납을 공공기여로 인정하는 방향으로 정리가됬습니다. 어떻게 생각하면 지금 당연한 건데요. 여기 보시는 것처럼 이면부 확보, 도로 확보한거 도시도로 보다 후퇴를 했습니다. 사업자가 사업을 하면서 원인자 부담이 되는 도로는 공공기여로 인정할 수
없다라고 적용이 됐습니다. 이 사례에서 말씀드리는것은 용도지역이라든가 아주 사소한 것 같지만은 사전협상을 하면서 가장 중요한 사업자는 토지가 도로로 날아가면 이건 어차피 다시 도시시설 줘야 되는건데 공공기여로 인정을 못 봤거든요. 대지 면적이 줄어드는 그런 경우입니다. 이 경우에 첫 번째 사례에서 저희가 말씀대로 기준을 적립해서 사전협상을 완료했던 사례입니다.
다음은 공공기여가 되겠습니다. 공공기여는 솔직히 얘기해서 1박 2일동안 진짜 세미나해도 하고 싶은 내용이 되겠습니다. 아직도 좀 논란이 많구요.
가장 중요한 것은 지금 10년이 지났씁니다. 강동구청에서 오신분들이 계실거 같은데 10년 전에 공공기여 건축물 기부채납을 최초로 제안하고 받아들이고 강동구에서 운영을 하겠다는 법인 바뀌었을 때 수요조사를 했었어요. 왜냐면 공짜로 이 건물면적 드릴 건데요. 어떤 용도로 쓰시게 쓰니까 라고 제안했는데 어떤 과에서도 먼저 나서서 우리가 쓸 거야 라고 하신 부서가 없는 거예요. 그러니까 이거를 진짜 공강만 제공 하는 거지 과연 이게 공공기여냐를 가지고서는 상당히 놀라지 많았었습니다.
이것도 굉장히 지체가 되서 구청에서 지금 보시는것 처럼 어린이집, 체육시설, 노인일자리, 특별 사업장, 기술창업, 카페, 청년창업센타 이렇게 사용하는 걸로 결론이 나서 구청에서 사용하겠다 공문이 온 거죠 이걸 반영해서 분양건축물 내에 도시시설은 아닙니다 소유권만 저희에게 넘겨 주는 걸로 저희가 결론을 해서 갔습니다. 협상도 완료가 됐고 시간을 많이 걸렸지만 완료가 되서 첫 번째 협상완료되고 착공이 들어갔는데가 이게 결과물입니다. 상점 몇개를 했죠 지금 이렇게되고 있는데요.
이게 저희가 공공기여에 기부 철화했던 그 건축물들 쓰고 있는 용도입니다.
갑자기 여기 수영장이 새로 들어 있었죠. 아까 없던 수영장이 들어와 있습니다. 보시면은 시민대학이라고 용도에 대해서는 제가 뭐라고 말씀 못 드리겠습니다. 이런 용도로 다시 활용이 바뀌어서 운영을 하고 계시더라구요. 공공기여에 있어 용도에 대해서는 제가 1박 2일을 하고 싶었던 얘기는 뭐냐면 어느 구청이나 어느 곳에서나 가장 첫번째로 부딪치는게 공공기여에 있어 토지를 줄 거냐 아니면 건축물을 줄거나로 갈라지게 되는데 건축물로 주고자 하고 건축물로 받고자 하는 해당 구청이나 서울시 관계자분이 계시면 10년이 지나도 변하지 않는 예산을 확정 해주신다 든가 아니면 계속 이직은하지만 뭔가 고충이 있을 것 같습니다.
그러면 그걸로 유지해줘야 사업자가 착공할때 또 한번 협상을 하면서 굉장히 느려지게 되는것을 막아 낼수가있습니다. 가 된 것을 나가 낼 수가 있습니다. 최근 사례 하나 말씀 드릴까요.
10년 된건데 10년 전에 서울시에서 미래 도서관를 하고 싶다고해서 미래 도서관 자리를 만들어 줬어요. 그리고 건축물처서 기부채납 하겠다고 했습니다.거든요. 막 끝나고 마지막 의사결정에들어 갔습니다. 그런데 갑자기 해당문화 쪽에서 우리 미대는 도서관을 운영할 계획이 없다 예산도 없다.
이래서 다시 처음으로 되돌아가서 굉장히 사업자가 애를 먹는 일이 생겼습니다.
마찬가지로 공공기여을 기부체납할때는 용도가 굉장히 중요합니다.
중요하지만 그 당시에는 저희가 협상만 할때 잖아요. 실제로 이것을 운영을하시고 진행하는 것은 10년 뒤쯤 되실 거에요. 빠르면 5년 지금은 6개월 정도 단축하신다고 하셨는데 그러면 정말 금상첨화겠죠. 바로 연속성이 있으니까 그런데 사전협상도 어느정도는 길어질 수 있구요. 사업자가 협상이 끝났다고 해서 바로 착공할 수 있는게 아닙니다. 건축 심의도 거쳐야 되죠. 뭐하고 뭐하고 실질적으로 이걸 운용하는 것은 준공 할때쯤 받게 되거든요.
근데 사업자 자금난이 일어나면던 굉장히 시간이 오래 걸릴수가 있습니다. 그것을 감안 하셔서 다른것 보다도 공공기여한 건축물의 용도가 연속성을 가지고 갈수 있도록 행정적으로 많이 배려해주시고 관심을 가져주셨으면 합니다.
당시에 의사 결정 됐던게 지금 이지만요. 실질적으로 운용하는 것은 5년
10년 뒤에 운영할것을 감안하셔서 우선 이런 공간들이 제공이 됐을때 운영단계 것들을 잘 좀 고려해 주셨으면 하는 생각입니다.
용산구 관광버스터미널입니다. 앞에 말씀드린 사례는요.
사업자가 땅을 가지고 있는데 100퍼센트 분양한 시설입니다. 분양한 것을 저희가 사전협상 한거고요. 이사례는 용산구 관광버스터미널은 토지주인이 운영하는 사업자입니다. 이건 약간 다릅니다. 이거는 다르기 때문에 이것도 아마 현장에서 나중에 케이스가 들어올 때는 거기에 맞춤형으로 적절히 대응해 주셨으면 합니다. 왜냐하면 여기는 향한을 넘기겠습니다. 시간상 넘기고 이것도 용도지역 관련되서더 나중에 말씀드릴께요.
여기서는 처음으로 아까 도로부지 말고요. 주차장 부지를 땅으로 제공할 또 첫 번째 사례가 되겠습니다.
제안을 할 때 마찬가지였지만 토지 소유자분도 이게 관광버스터미널이었기 때문에 그 물류 이쪽에서 담당 했었거든요. 관광버스가 서울시내에 정차 할수있는 곳이 없는 거에요.
그래서 일단 유지했으면 좋겠다 일부 다른 것을 사전에 미리 협의하다보니까 확인을해서 일부 부지를 이렇게 제공한다는 쪽을해서 이미 계획을 잡고 협상을 시작한 것이 되겠습니다.
토지주인분도 굉장히 결단을 하셨던게 이건 도시시설 페이지가 아니라 이만큼 줄어든 거라고 생각하시는 도시시설 변경이 되겠습니다. 변경 사례인데 이 시설을 유지한거죠 근데 이거를 소유권을 넘겨 진거죠. 근데 아까 건축물로 공공기여를 하는 것은 지사건의 앤분의 일이지 않습니까 근데 얘는 내가 지을수 있는 땅을 아예 짤라가지고 내버렸기 때문에 옆면적에 대해서 굉장한 손해를 감수하신 거에요.
그걸 어쨌든 간에 받아들였기 때문에 또 협상의 또 진행이 됐습니다. 첫번째 사례입니다.
그리고 제가 아까 말씀드린 건축물 고용도 있지 않습니까
여기는 호텔이라고하는 관광숙박시설로 가겠다는 첫번째 명료하게 제시가 되어있던 상황이었습니다.
변하질 않아 지금도 운영하고 계시구요. 그런데 호텔이라고 하는 이 부지에서 우리가
공공에서 건축물 기부체납을 받고 싶은데 호텔이라는 곳에서 건축물 기부체납를
받아서 운영할 수 있는 공공시설이 있나요 라고 질문을 던졌습니다.
사실상 없습니다. 왜냐하면 외국인들하고 이런 것들 어쨌든 관관호텔인데 거기에 공공시설 관광안내소 이런것은 않됐죠 그 당시에 용산구에서 필요했던 시설이 아니었습니다.
보시면은 대상지가 아니고요. 원효상가라는 곳이 있습니다. 원효상가 일부를 토지주 소유주가 그때 갖고 계셨습니다.
근데 과감하게 공공기여에서 왜냐하면 여기서는 공공기여가 나올 수가 없으니까요. 나올 수가
없다 그렇다고 이 토지를 무한정 이렇게 줄 수가 있는 상황이 아니었거든요. 일정 규모 이상 가야 되기때문에 그래서 보시는 것처럼 외부의 다른 곳 건축물로 기부체납을 한 사례가 되겠습니다. 굉장히 결단을 내리신 건데 이것도 이런 사례가 나온 경우가 되겠습니다. 지금은 사전 협상을 하면 또 법이 바뀌어 가지고요
대상지 뿐만 아니라 관내 뿐만아니라 서울시까지 다르게 쓸 수 있고요. 또 하나 가장 중요한 것은 이 당시에는 솔직하다 이분도 그런 얘길 했었어요. 이 땅을 주느니 차라리 돈으로 계산
해서 주면 안 되겠냐 현금으로 근데 그때는 법적근거가 없었습니다. 현금 공공기여가 불가능했던 상황 있었기 때문에 이렇게 어떤 목적 물로만 갔었거든요 근데 지금은 현금도 공공기여하고 지비씨에서 사례가 나왔기 때문에 그것을 적절히 활용 하시면 될 것 같구요.
우리 공공에서도 원호상가를 용산구에서 지금 뭘로 이용하시는데 이 당시에는 마을공동체
지원센터 산업지원센터 활용하셨는데 지금 보시면 이렇게 창업지원센터로 지금 활용을 하고 계십니다.
이것도 공공에서 잘 활용한 사례가되지 않을까 생각이 들고 공공기여 사례들이 많으니까요.
그 당시에 용산구에서 요청 하셨던것을 그대로 시련을 시켜서 활용한 사례가 되겠습니다.
근데 이건 아마 대상지가 아니고요 준공할때까지 기다리지 않아도 되는 시설이었거든요. 그래서 바로 활용하지 않았나 생각했습니다.
또 하나 말씀드리고 싶은 것은 저희가 협상을 하면서 용적률 가지고 논란을 벌이고 규모 가지고 논란 버리고 공공기여 가지고 논란을 벌이고 할것 같은데요. 당시 저희 딜레마가 하나있었습니다. 뭐 였냐면 보시면요 건축물 모양이 이렇게 있습니다. 최종적으로는 이 모양이 정말 잘됐다 라고생각이 드는데 형태에 있어서 제게 말씀 드리고 싶은것은 형태를 얘기하는 겁니다. 사전협상을 하면서 규모, 경간해서 이렇게 나오게 찍어 하겠지만 그 때 당시에는 이 공간을 열어라 안열어라 가지고 많은 논란이 있었는데요. 보시면 사전협상은 건축모양을 협상하는 절차는 아닙니다. 당시에는 경험이 없다보니까 그리고 당시에는 굉장히 큰 규모였습니다. 그래서 건축계획 안을 가지고서도 사전협상을 결정할게 없었거든요.거에요. 근데 건축계획안을 가지고 갑론을박을 벌여 가지고 상당한 시간을 또 지체했습니다.
사전협상을 하면서 지금은 많은 데이터들이 누적되고 경험치가 쌓였습니다. 그래서 실제 이슈화, 쟁점화되는 사항에 대해서는 굉장히 집중적 있게 검토하고 같이 논의하고 전문가들 지원
받고 이렇게 진행을 하는데요. 이 당시만해도 형태를 가지고서 형태는 진짜 어떤분이 보는지에 따라서 많이 바뀌지 않습니까. 이걸 가지고도 논란을 벌였던 시절이있었습니다. 지금은 아주 큰거 아니면 이런것은 없겠지만 결론은 이렇게 났고요. 이거는 운영되고 있구요. 또 하나 말씀드리고 싶었던 것은 뭐가 있냐면 또 하나의 샘플은 그 당시에 서울시 정책을 만든 것이 되겠죠. 여기 용도지역이 일반 상업지역입니다. 지금 보시면은 일반주거 에서 일반상업으로 가는 도시계획변경으로 35퍼센트 이상이라고 저희가 재정을 해왔죠. 상업지역 인데 그리고 도시계획 폐지가 아니고 변경인데 왜 공공기여를 이만큼 해야되냐 솔직히 용접변경 없는거 아니냐 20퍼센트냐 당연히 20퍼센트라고 생각하지 않겠어요. 이걸 가지고도 또 상당한 논란이 있었습니다. 그런데 이거는 다시 적립이 됐어요. 최초에 시설이 들어오기 전에 용도지역이 뭐 였느냐 최초 용도지역으로 원래 용도지역으로 본다라고 내부적으로 결론 나오고 도시계획에서 해줘서 앞으로 협상을 하시는데 나는 상업지역인데 내가 왜 상업용도 안바뀌는데 왜 이걸 적용 해야돼 라고 하시는 오해는 앞으로 없으셨으면 좋겠습니다. 도시계획 영역을 이때부터 살펴보기 시작했습니다. 그래서 최초 용도지역이 왜 사업적으로 바뀌었는지를 찾아 가지고 그 바뀐게 당시 터미널이 원인인지 아니면 서울시 도시계획이 원인인지를 추적을 합니다. 그래서 그거에 맞춰서 용도지역을 없는 것을 보기도 하지만 대부분 원래 용도지역을 찾아서 그 용도지역이 그때 부터 출발하는 걸로 이해하시면 될것같습니다. 공공기여의 차이가 굉장히 크기때문입니다. 그리고 보시면은 저희가 10년도 9 년도에 협상 대상지로 선정됐어요. 그런데 1년 동안 사업주분께서는 아까 말씀드렸던 건축계획안을 가지고서 굉장히 많이 고민했었습니다. 사업성이 나오지 았않기 때문에 전 강동승합차차고지 경우는 분양이 없기 때문에 바로 사업성이 눈에 보이는데 이건 운영사업 이었기 때문에 어떻게 하느냐에 따라 사업성이 굉장히 많이 좌지우지가 되었습니다. 그래서 굉장히 오랫동안 사업계획을 잡으셔서 지금 보시는 것처럼 10년도에 저희가 32층으로 제출해서 용적률 959퍼센트까지 했는데 여기서는 또 뭐가 있었냐면 아까 말씀드렸죠 시프트가 400에서 500으로 넘어가면 특례조항을 적용 했던것 처럼 여기도 보시면 저희가 900 거의 1000프로까지 올라가게 잡았는데 그 당시에 관광호텔 특례법 있었습니다. 특례법으로 해서 용도 용적률을 완화해준 그런 케이스가 되겠습니다.
그래서 공공기여 한것들이 외부에도 있고 땅도 있고 되게 많치 않습니까 이렇게 제공했다라고 생각하시면될 것 같습니다.
종합적으로 한번 이렇게 비교해 놓은 것이 되겠습니다. 저희가 처음에 액을 계산할때 이거는 너무 잘 하시니깐 제가 구체적인 설명은 드시지 않고 결과만 말씀드리겠습니다.
이제 마지막으로 협상이 어느정도 진정이 되고요. 43퍼센트라고 하는데 총량이 나왔을때 감정평가를 해서 저게 돈이 얼마가 되냐 얼마의 가치가 있는 거냐를 계산을 한번 했는데 그 당시에 감정평가 했더니 550억 정도 나온거에요. 무슨 뜻이냐면 가치 만큼 550억을 드려야 되는 거잖아요. 사업자분께서 하지 말자 하시더라구요. 땅값보다 더 비싸다. 말이 안된다. 이게 그 당시에 현실입니다. 최종적으로는 이거보다 더 비싸 사업을 못하셨어요. 원래 하실려던분은 못하시고 다른 시행자가 들어오셔서 사업을 하셨는데 그건 우리 공공에서는 몰랐던 숨어 있는게 있었는데 당시에 협상이 끝나고 이정도의 공공기여가 잡히고 건축까지는 안가죠 건축심의 까지는 가는데 그당시에 강동 분양가격이 1,800만원 미만 이었어요.
마지노선은 거기서 사업성이 안나와서 거에요 그래서 이분은 사업을 못하셨어요. 그래서 땅을 그냥 놔둘수밖에 없었어요. 한참이 지난 다음에 다른 사업시행자가 들어와서 땅을 매수하시고 진행하셨는데 그때 분양가가 2,000만원을 막 돌파을 시작했던 시절이었습니다. 안타갑게도 공공에서는 이런건 교려안합니다. 토지소유자분들이 관계기관에서는 그 사업성 보다는 그런거 다 고려해야됩니다. 고려해서 공공에서는 이 당시에만 해도 진짜 상상을 초월하는 금액이었기 때문에 정말 다 놀랬는데 여기 보시면 1,000억으로 넘어갔죠. 그리고 최근에는 너무 잘 하시겠지만은 지비씨가 조단위를 돌파하면서 정말 상상을 초월하는 금액을 했는데 그 정도의 가치를 사업자분들한테 얻기를 바라고 우리 공공에서는 정말로 공공성이 있게 팀장, 단장님이 말씀하셨던 것처럼 공공에서 주관하는 사전협상 제도가 본래 취지에 맞게 계속 살아 남아서 앞으로도 이후에도 협상이 진행되고 있는데 그런 것들이 정말로 좋은 공공개발에 사례로 남기를 바라는 마음으로 제 사례을 마치도록 하겠습니다. 감사합니다.